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Bauabnahme hat Konsequenzen für Bauherren

Mit der Bauabnahme sind wichtige rechtliche Folgen verknüpft. Auch wenn der Einzug ins Haus jetzt nicht mehr weit ist, heißt es bei diesem Termin Augen auf.

Keine Eile

Den Moment der Schlüsselübergabe sehnt jeder Bauherr ungeduldig herbei. Der Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden wird endlich wahr. Dennoch gilt: Keine Eile! Denn die Konsequenzen einer übereilten oder gar unbeabsichtigten stillschweigenden Bauabnahme schmälern die Freude am neuen Heim erheblich. Und das oft über viele Jahre hinweg.
Abnahme bedeutet die Übergabe des Bauwerks vom Unternehmer an den künftigen Hausbesitzer. Dabei bestätigt der Bauherr, dass er die Leistung seines Vertragspartners als vollständig und ordnungsgemäß erbracht akzeptiert und das Haus wie vereinbart, insbesondere ohne Mängel, errichtet ist.

Wie verläuft die Bauabnahme?

Am besten für Sie ist die ausdrückliche Abnahme in einem besonderen Abnahmetermin. Vereinbaren Sie im Bauvertrag, dass über die Abnahme ein Protokoll erstellt wird. Ein solcher Vertragspassus stärkt Ihre Rechtsposition enorm.

Protokoll der Bauabnahme ist unerlässlich

Über den Verlauf des Abnahmetermins fertigen Sie ein Protokoll an, in dem Sie vor allem die beanstandeten Mängel festhalten. Für das Protokoll reicht es aus, dass Ihnen als Bauherr die erbrachte Leistung nicht gefällt. Ob Ihre Kritik zu Recht besteht, wird später geklärt. Fotografieren Sie die Schäden. Das erleichtert später in jedem Fall den Nachweis der Mängel. Achten Sie auch darauf, ob die vereinbarten Leistungen vollständig erbracht wurden. Als Hilfsmittel dazu können Sie die Leistungsbeschreibung verwenden. Das Protokoll lassen Sie abschließend von allen Beteiligten unterschreiben.

Erklärt sich der Unternehmer noch am Ort bereit, die Schäden zu beseitigen, setzen Sie am besten im Protokoll eine entsprechende Nachfrist fest. Üblich sind drei bis sechs Wochen. Lässt der Unternehmer den Termin verstreichen, können Sie ihm androhen, die Mängel selbst beseitigen zu lassen - auf seine Kosten. Der finanzielle Aufwand wird anschließend von der Schlussrechnung gekürzt.

Die Kosten für die Abnahme, also auch das Honorar für den zu Rate gezogenen Fachmann, müssen Sie als Bauherr tragen. Doch der Aufwand lohnt, wenn Sie sich über die rechtlichen Folgen der Abnahme bewusst werden.

Bauabnahme nach BGB

Haben Sie einen BGB-Vertrag (Bürgerliches Gesetzbuch) mit dem Bauunternehmer abgeschlossen, zieht die Abnahme diese Rechtsfolgen nach sich: Zunächst wird mit der Bauabnahme die Vergütung des Unternehmers fällig. Außerdem tritt die umgekehrte Beweislast ein. Das heißt: Ab jetzt trifft Sie die Beweislast für Baumängel. Bis zur Abnahme muss Ihr Vertragspartner nachweisen, dass er seine Arbeiten vertragsgemäß erfüllt hat. 

Wurde im Bauvertrag zu Ihren Gunsten eine Vertragsstrafe für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung vereinbart, können Sie hieraus nur Ansprüche geltend machen, wenn Sie sich bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten, die Vertragsstrafe geltend zu machen. In der Fachsprache heißt das Vorbehalt einer Vertragsstrafe. Und schließlich beginnen mit der Abnahme die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn zu laufen.

Fristen beachten

Innerhalb der Gewährleistungsfrist können Baufamilien ihre Ansprüche geltend machen. Die Dauer dieser Frist hängt von der gewählten Vertragsart ab: Für Arbeiten am Bauwerk verjähren nach der VOB alle Gewährleistungsansprüche schon nach zwei, nach dem BGB aber erst nach fünf Jahren. Diese Fristen beginnen bereits mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme und nicht - wie häufig vermutet - wenn der Mangel erkennbar wird.

Umgang mit Baumängeln

Innerhalb der Gewährleistungsfrist ist Ihr Vertragspartner verpflichtet, Mängel kostenlos zu beseitigen. Voraussetzung: Sie müssen Ihrem Auftragnehmer den Mangel konkret benennen. Beim BGB-Vertrag haben Sie zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung. Setzen Sie dem Bauunternehmer bzw. Handwerker dazu eine angemessene Frist mit dem Hinweis, dass nach Ablauf dieser Frist die Nachbesserung abgelehnt wird. 
Verstreicht diese Frist ergebnislos, können Sie die Rückgängigmachung des Vertrages (Wandelung) oder Herabsetzung der Vergütung (Minderung) verlangen. Hält Ihr Vertragspartner jedoch den vorgegebenen Zeitraum ein, darf er insgesamt drei Mal versuchen, den Fehler zu beseitigen. Nach drei vergeblichen Versuchen ist in aller Regel Schluss. Hat Ihr Partner allerdings den Fehler verschuldet, können Sie statt Wandlung oder Minderung auch Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Bauabnahme nach VOB

Haben Sie mit Ihrem Bauunternehmer die VOB/B vereinbart, können Sie die Nachbesserung des Fehlers verlangen. Eine Herabsetzung des Preises ist nur in Ausnahmefällen möglich. Und zwar dann, wenn die Beseitigung des Mangels nach Lage der Dinge unmöglich ist oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordert und deshalb vom Unternehmer verweigert wird. Schadenersatz können Sie im Unterschied zum BGB-Vertrag nur bei einem wesentlichen Mangel verlangen, der die Gebrauchsfähigkeit der Bauleistung erheblich beeinträchtigt. Parallel zur BGB-Regelung muss auch bei der VOB der Unternehmer den Schaden verschuldet haben.

Vorsicht: Stillschweigende Abnahme

  • Bei einem Einzug noch vor der Bauabnahme sollte ausdrücklich und schriftlich festgehalten werden, dass damit keine förmliche Abnahme verbunden ist.
  • Bei einem VOB-Vertrag gilt die Leistung als abgenommen, wenn bis zwölf Tage nach der schriftlichen Mitteilung der Fertigstellung keine Mängel schriftlich geltend gemacht werden.

Arglistig verschwiegener Mangel

Eine längere als die zwei- bzw. fünfjährige Verjährungsfrist gilt ausnahmsweise bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Dabei muss es sich um einen erheblichen Mangel handeln, der für den Bauherrn nur schwer erkennbar ist und vom Bauunternehmer bei der Abnahme verschwiegen wurde. Allerdings muss der Bauherr dem Unternehmer nachweisen, dass dieser den Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme gekannt hatte oder ihm hätte auffallen müssen. Ein schwieriges Unterfangen, das meistens vor Gericht endet.

Checkliste Bauabnahme

Um auf Nummer sicher zu gehen, hilft eine Checkliste. Sorgfältig abgearbeitet hilft sie, Fehler bei der Bauabnahme zu vermeiden.

1. Prüfung

Sie steht am Anfang, noch vor der eigentlichen Bauabnahme. Eine sorgfältige Prüfung der erbrachten Handwerkerleistungen umfasst die

  • Vorbegehung, idealerweise mit einem Bausachverständigen
  • Auflistung offener Restleistungen
  • Mängelliste, die bis zur endgültigen Bauabnahme abgearbeitet werden muss.

Erst danach geht es zur eigentlichen Bauabnahme.

2. Abnahmeprotokoll

Bei jeder Bauabnahme selbst sollten die Bauherren ein sehr kleinteiliges Abnahmeprotokoll führen. Im Abschluss wird es von allen Beteiligten unterschrieben. Eine vollständige und fachlich korrekte Dokumentation aller Baumängel hilft später bei einem möglichen Rechtsstreit.

3. Bauunterlagen und technische Nachweise

Spätestens jetzt bei der Bauabnahme übergeben Bauunternehmer oder Handwerker die vereinbarten Bauunterlagen und technischen Nachweise.

Vielfach ist die Qualität des Bauwerks und der Anlagen wie der Heizung nur aufgrund der Planungsunterlagen und technischen Nachweise nachvollziehbar. Deshalb ist es so wichtig, die Dokumente vollständig zu erhalten, und die Herausgabe vorab vertraglich zu vereinbaren.

Zwar verpflichtet das Bauvertragsrecht den Bauunternehmer, die Bauherren zu informieren, ausgewählte Bauunterlagen zu erstellen und herauszugeben. Diese Mindeststandards reichen jedoch in der Regel nicht aus zur

  • Überprüfung des Bauvorhabens
  • Geltendmachung von Garantieansprüchen gegenüber Herstellern
  • zu Wartung und Betrieb der haustechnischen Anlagen.

Bauherren sollten daher bereits im Bauvertrag genau definieren, welche Unterlagen, technischen Nachweise und Dokumentationen zu welchem Zeitpunkt übergeben werden.

4. Gewährleistungsfristen

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme und kann bei mehreren Verträgen unterschiedlich lange dauern. Eine Liste der Gewährleistungen mit Ablauftermin ist nützlich für die Zukunft. Vor jedem Ende einer Gewährspflicht sollten die Leistungen nochmals auf möglicherweise inzwischen entstandene Mängel geprüft werden.

Sachverständige als Berater des Bauherrn

Am besten Sie nehmen zur Abnahme der Bauleistungen einen Sachverständigen mit. Der findet im Zweifel auch versteckte Fehler. Das Honorar des Sachverständigen kann sich schnell auszahlen. Die Industrie- und Handelskammer oder die Architektenkammer vor Ort nennen Ihnen Adressen.

 

Weitere wichtige Themen:

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