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Wo gibt es das ideale Grundstück?

Auf der Suche nach geeignetem Bauland sollten nicht nur Preis und Lage eine Rolle spielen. Vielmehr müssen sich die Vorstellungen der Baufamilie vom künftigen Eigenheim darauf auch verwirklichen lassen.

Grundstück, verzweifelt gesucht!

Die erste Hürde beim Hausbau: ein passendes Grundstück zu finden. Ein Einfamilienhaus für zwei Erwachsene und ein Kind. 120 bis 140 Quadratmeter, fünf Zimmer, ein Keller mit Werkzimmer und eine offene Küche mit Kochinsel. Das ist der Traum vieler Baufamilien.

Die Vorstellungen sind meistens ziemlich konkret. Doch die künftigen Bauherren stehen noch ganz am Anfang ihres Bauprojekts. Zunächst müssen sie ein passendes Grundstück suchen und finden. Und die Grundstückssuche ist gar nicht so einfach.

Große Konkurrenz 

Grundstücke sind begehrt, die Bodenpreise relativ hoch. In der Stadt München und im Umland zum Beispiel steigen die Immobilienpreise seit Langem. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier aktuell bei über 7.000 Euro.

Auch die sogenannten Speckgürtel rund um die Großstädte sind beliebt und entsprechend teuer. Viele Regionen im Münchner Umland zum Beispiel haben das Preisniveau der Stadt erreicht. "Der Münchner Speckgürtel braucht einen Speckgürtel", sagt Hanno Heintzenberg, Geschäftsführer von McMakler. Wer täglich zur Arbeit pendeln muss, sollte Anfahrtszeit und -kosten genau kalkulieren.

Welches Grundstück für wen?

Am besten geht man die Grundstückssuche systematisch an. Die Auflistung aller Anforderungen und Checklisten zur Überprüfung machen faule Kompromisse offensichtlich, bevor es zu spät ist. Denn nicht jeder wird mit dem Traumgrundstück auf der grünen Wiese wirklich glücklich. Kinder müssen in die Schule, Eltern zur Arbeit und Ärzte und Einkaufszentren braucht man auch.

Wichtig sind also die persönlichen Bedürfnisse, die beispielsweise bei einem Freiberufler, der als Single lebt und seinen Arbeitsplatz zu Hause hat, ganz anders aussehen als bei einem Angestellten mit Familie und Kindern. Während der eine meist ortsunabhängig arbeiten und sich die Zeit frei einteilen kann, ist der andere auf öffentliche Verkehrs-anbindung, kurze Wege und eine gute Infrastruktur, was Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufszentren und mehr anbelangt, angewiesen. Schließlich will sich nicht jeder ein zweites Auto leisten und ein Familienmitglied als Chauffeur abstellen.

Es zählt also nicht nur die Idylle. Die Lage muss zu den Lebensumständen passen!

Grundstücke vergleichen lohnt sich

Der Vergleich verschiedener Angebote von Grundstücken kostet zwar Zeit, lohnt sich aber immer. Um Ihrer Bauparzelle auf die Spur zu kommen, sollen Sie möglichst viele Quellen anzapfen, wie z. B. das Internet und die örtlichen Baubehörden.

Auf dem Amt können Sie sich informieren, ob es innerhalb der Stadt- oder Gemeindegrenzen noch Bauland gibt oder wo solches in nächster Zeit zur Bebauung freigegeben werden soll. Auch die Frage nach dem Quadratmeterpreis lässt sich hier schnell beantworten.

Eine weitere Anlaufstelle sind Sparkassen und Banken vor Ort. Sie erstellen Bauplatzlisten, in denen meist ein paar interessante Angebote enthalten sind.

Auch Architekten oder Makler können Ansprechpartner bei der Grundstückssuche sein. Aber Vorsicht: Verkaufsprofis haben ihren Preis: Bei Vertragsabschluss wird eine Vermittlungsgebühr von bis zu sechs Prozent des Kaufpreises fällig.

Preiswerter kann der Gang zum Amtsgericht sein. Als Bauwilliger können Sie Grundstücke, die versteigert werden, teilweise zu einem günstigen Preis erwerben.

Grundstück eingehend überprüfen

Doch der Preis allein darf bei der Grundstückssuche nicht entscheidend sein. Vielmehr kommt es darauf an, ob Sie dort auch das Haus bauen dürfen, das Sie sich vorgestellt haben.

Bevor Sie also Ihre Unterschrift unter den Grundstückskaufvertrag setzen, sollten Sie Ihr Bauland erst einmal einer gründlichen Prüfung unterziehen. Nicht, dass es später zu bösen Überraschungen kommt!

Die beginnt damit, dass Sie beim zuständigen Bauamt einen Blick in den sogenannten Bebauungsplan, der wichtigsten Informationsquelle für Grundstückskäufer werfen. Mithilfe des Bebauungsplans legen die Gemeindevertreter nämlich detailliert fest, wie und wo innerhalb der Gemeinde gebaut werden darf.

Finden Sie heraus, ob es sich bei Ihrem Grundstück auch tatsächlich um voll erschlossenes Bauland handelt, das als „Baugrundstück für Wohngebäude“ im Bebauungsplan ausgewiesen ist. Kaufen Sie auf keinen Fall sogenanntes Rohbauland oder gar Bauerwartungsland.

Vorsicht bei Rohbauland und Bauerwartungsland

Als Bauerwartungsland werden Flächen bezeichnet, die von einem späteren Zeitpunkt von den Gemeindevertretern zur Bebauung freigegeben werden können. Schon so mancher Bauherr, der sich auf vollmundige Absichtserklärungen aus der Amtsstube verlassen hat, musste später einen finanziellen Verlust beklagen. Darf der Grund und Boden nämlich erst Jahre nach dem Kauf bebaut werden, entpuppt sich das „Schnäppchen“ als teuer bezahlte Wiese oder Ackerland.

Bei Rohbauland handelt es sich um die Vorstufe zum Bauland. Diese Flächen sind im Bebauungsplan zur Bebauung vorgesehen, ihre Erschließung ist jedoch noch nicht endgültig gesichert. Die gesicherte Erschließung ist aber grundsätzlich Voraussetzung für eine Baugenehmigung.

Erkundigen Sie sich also nach Stand und Kosten der Erschließung für Ihren Bauplatz und nach Anliegerbeiträgen, die für Elektrizitäts-, Wasserversorgung sowie Abwasserentsorgung fällig werden.

Erschließungskosten für die Bauparzelle

Da die Gemeinde die Erschließungskosten zum Teil nach und nach in Rechnung stellt, und immer derjenige beitragspflichtig ist, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, sollten Sie sich in jedem Fall vor Abschluss des Grundstückkaufvertrags erkundigen, welche Erschließungskosten bereits der alte Eigentümer bezahlt hat und welche Erschließungskosten noch offen bzw. in Zukunft zu erwarten sind.

Grundstücke und der Bebauungsplan

Wer den Bebauungsplan genau liest, kann darin noch andere wichtige Informationen für sein Bauvorhaben entdecken. So zum Beispiel um welche Art von Baugebiet (reines Wohngebiet oder Mischgebiet, in dem sich auch Gewerbebetriebe ansiedeln dürfen) es sich handelt.

Des Weiteren wird klar, ob hier nur Einfamilienhäuser oder auch Doppel- und Reihenhäuser gebaut werden dürfen.

Im Bebauungsplan stehen auch wichtige Angaben zum erlaubtenMaß der baulichen Nutzung: Baugrenzen, Baulinien, Anzahl der erlaubten Vollgeschosse, Grundflächen- und Geschossflächenzahl.

Grundstücke und das Grundbuch

Blicken Sie vor dem Kauf ins Grundbuch, um zu prüfen, ob Belastungen eingetragen sind.

In Abteilung II sind Lasten und Beschränkungen wie Vorkaufs-, Wege-, Nießbrauchrechte, Grunddienstbarkeiten sowie Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen vermerkt. Die auf dem Grundstück lastenden Hypotheken und Grundschulden ersehen Sie aus Abteilung III

Grundstücke und ihre Umgebung

Suchen Sie das Grundstück an verschiedenen Tagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten auf. Dann können Sie feststellen, ob die ruhige Anliegerstraße auch von Berufspendlern nicht jeden Tag als willkommene Abkürzung genutzt wird, Bahntrassen oder Flugschneisen Lärm verursachen.

Kontrollieren Sie die Infrastruktur: Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Einrichtungen für die Kinder, Restaurant, Ärzte und andere Freizeitmöglichkeiten in der Nähe, die einfach und schnell erreichbar sind? Wie ist die Verkehrsanbindung?

Und nicht zuletzt sollten Sie die Bodenverhältnisseüberprüfen.

Checkliste für die Grundstückssuche

Damit das persönliche Traumhaus realisiert werden kann, gibt es also bereits bei der Grundstückssuche verschiedene Faktoren zu beachten. Wichtig: Bei der Grundstückssuche sollte neben Preis und Lage unbedingt auch auf die Bodenbeschaffenheit geachtet werden.

8 Tipps für die Grundstückssuche:

Die wichtigsten Punkte rund um die Grundstückssuche haben wir in einer Checkliste zusammengefasst.

    1. Lebensumstände: alle persönlichen Anforderungen auflisten (z. B. Wünsche der Kinder, Nähe zur Arbeit, Infrastruktur inkl. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Verkehrsanbindung)
    2. Amt: bei Baubehörden können Sie sich informieren, ob es innerhalb der Stadt- oder Gemeindegrenzen noch Bauland gibt
    3. Banken: auch Sparkassen und örtliche Banken verfügen über Bauplatzlisten
    4. Vergleichen: verschiedene Angebote nicht nur Online, sondern auch bei örtlichen Baubehörden vergleichen 
    5. Bauland prüfen: wenn ein Grundstück in der engeren Auswahl ist, prüfen Sie genau, ob Sie dort auch wirklich Ihr persönliches Traumhaus bauen dürfen – sehen Sie sich also den Bebauungsplan genau an
    6. Erschließungskosten prüfen: erkundigen Sie sich vor Abschluss des Grundstückkaufvertrags, welche Erschließungskosten der alte Eigentümer bezahlt hat und welche Kosten noch offen sind
    7. Grundstücksbesichtigung: begutachten Sie das anvisierte Grundstück an mehreren Tagen zu unterschiedlichen Tageszeiten – so können Sie die realen Bedingungen z. B. hinsichtlich Lärm und die Infrastruktur vorab testen
    8. Boden prüfen: schwierige Bodenverhältnisse wie ein zu hoher Grundwasserspiegel oder poröses Gestein können später beim Bau erhebliche Probleme verursachen und erfordern teilweise aufwändige Fundamentarbeiten

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