Grundstücksteilung: Kann man ein Grundstück teilen lassen?
Weil Bauland teuer ist, platzt für viele der Traum vom freistehenden Einfamilienhaus. Die Alternative, wenn das Geld knapp ist: Grundstücksteilung.
Auch Bauherren mit Geduld haben keine Chance, dass sich die Preisschraube nach unten drehen könnte. Denn im langfristigen Schnitt werden Grund und Boden pro Jahr zwei bis drei Prozent teurer. Solche Steigerungen machen Einsparungen beim Hausbau an sich mehr als wett.
Bauherren, die ein schönes Grundstück gefunden haben, sind meist in der Zwickmühle. Weil der Grund und Boden aufgrund der Fläche unbezahlbar ist, bleibt der Traum vom Eigenheim auf einem ansehnlichen Areal nur ein frommer Wunsch. Und ein Haus von der Stange, das sich zu einem günstigeren Preis schlüsselfertig auf kleinem Grundstück erwerben ließe, ist nicht jedermanns Sache.
Zwar kommen Häuslebauer und -käufer nicht am Preistreiber Bauland vorbei. Trotzdem braucht niemand von seinem "Traumgrundstück" die Finger zu lassen. Besser als eine frustrierende Entscheidung: Machen Sie halbe-halbe und teilen sich Ihr Grundstück mit einem "Gleichgesinnten".
Das sichert Ihnen nicht nur Ihr Traumareal, sondern spart auch noch Kosten.
Was ist bei einer Grundstücksteilung zu beachten?
Bauherren mit gleichem Wunsch lassen sich auf unterschiedlichen Wegen finden: Beispielsweise ganz einfach, indem Sie beim Verkäufer nach anderen Interessenten fragen. Oder Sie schalten eine Annonce in der Immobilienbeilage der örtlichen Tageszeitung.
Sobald die "Grundstücksgemeinschaft" perfekt ist, kann die Teilung vollzogen werden. Um aus Ihrem Grundstück zwei Parzellen zu machen, reicht allerdings nicht unbedingt ein Zaun in der Mitte aus. Möglicherweise müssen Sie zunächst einige amtliche Hürden nehmen. Teilungsgenehmigung heißt das in der Fachsprache.
Wann brauche ich eine Teilungsgenehmigung?
Bis zum Inkrafttreten der Novelle zum Baugesetzbuch (BauGB) Anfang 1998 war das amtliche Okay für derartige Vorhaben obligatorisch. Seitdem geht es laut § 19 BauGB auch ohne. Allerdings hat die Gemeinde die Möglichkeit, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans eine solche Genehmigungspflicht einzuführen. Ausnahme: Die Landesregierung hat dies generell ausgeschlossen.
Mit anderen Worten: Ob Sie für die Teilung eines Grundstücks eine Teilungsgenehmigung benötigen, erfahren Sie am besten auf der Amtsstube vor Ort. Falls eine Genehmigungspflicht besteht, steht das in einer entsprechenden Satzung, die Sie sich in jedem Fall aushändigen lassen sollten.
Ab aufs Amt!
Falls Sie sich entschlossen haben, eine Teilungsgenehmigung zu erwirken, ist wiederum die Gemeinde Ihr Ansprechpartner. Einen Antrag können Sie als Käufer oder der Eigentümer beantragen. Danach geht alles recht schnell. Denn die Genehmigungsfrist beträgt einen Monat.
Reicht die Zeit für eine Prüfung des Antrags nicht aus, darf noch einmal um höchstens drei Monate verlängert werden. Wird die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb der geltenden Frist abgelehnt, gilt sie als erteilt (sogenannte fiktive Teilungsgenehmigung).
Der "Behördenlauf" hat durchaus seinen Sinn – für die Baubehörde. Denn die verfolgt damit einen "Sicherungszweck". Mit der Prüfung und Genehmigung des Vorhabens stellt der Amtmann sicher, dass keine städtebaulich unzulässigen Grundstücksverhältnisse entstehen, z.B. unbebaubare Grundstückssplitter aufgrund einer Aufteilung übrigbleiben.
Allerdings ist durch die neue Regelung der Schutzzweck einer Genehmigung für den Bauherren entfallen. Der lag nach der alten Rechtslage darin, dass der Bauherr nicht ein Grundstück erwerben konnte, das er später nicht bebauen durfte. Der Beamte prüfte, ob die spätere Nutzung des zu teilenden Grundstücks bauplanungsrechtlich zulässig war.
Vereinfacht gesagt: Ob die Baupläne des Grundstückskäufers genehmigungsfähig waren, wurde vom Zeitpunkt der Baugenehmigung auf den Zeitpunkt der Grundstücksteilung vorverlegt. Nach den aktuellen Regeln ist eine erteilte Genehmigung keine Gewähr mehr für eine Bebauungszusage.
Versagungsgründe
Wichtig: Grundsätzlich kann Ihnen die Behörde die Grundstücksteilung nicht versagen. Eine Ausnahme gilt nur, falls einer der im Baugesetzbuch genannten "Versagungsgründe" auf Ihr Bauvorhaben zutrifft. Beispielsweise "wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar wäre" (§ 20, Abs. 1 BauGB).
Besuch beim Grundbuchamt
Liegt die Teilungsgenehmigung vor, folgt der zweite Schritt: der Gang zum Grundbuchamt. Den müssen Sie im übrigen – Genehmigung hin oder her – in jedem Fall erledigen. Den nur das Grundbuchamt kann die beantragte Teilung im Grundbuch vollziehen.
Als Teilung definiert der Gesetzgeber die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass "ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll".
Für die Praxis bedeutet das: Sollen aus einem Grundstück zwei entstehen, wird ein Teil des Grundstücks als neues Grundstück auf einem Grundbuchblatt eingetragen.
Das Grundbuchamt darf eine Eintragung ins Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis der Gemeinde, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, von Ihnen vorgelegt wird.
Was kostet die Teilung eines Grundstücks?
Für die "amtliche Teilungshilfe" müssen Sie in die eigene Tasche greifen. Kosten für die Eintragung des abgeschriebenen Grundstücksteils als neues Grundstück auf einem Grundbuchblatt werden auf jeden Fall fällig.
Auch der Genehmigungsbescheid bzw. das Zeugnis der Gemeinde, das keine Genehmigung erforderlich ist, schlägt ebenfalls mit einem Extra-Obulus für die Gemeindekasse zu Buche. Eventuell kommen noch Ausgaben für Vermessungen durch das Vermessungsamt (Katasteramt) hinzu.
Ergebnis einer solchen sogenannten Fortführungsvermessung ist der Vermessungsnachweis, in dem der alte und neue Grundstücksbestand gegenübergestellt werden. Dieser Veränderungsnachweis dient in Verbindung mit der Flurkarte als Unterlage für die "Abschreibung" im Grundbuch.
Wie teuer die Teilung ausfällt, können Sie vorab auf der Amtsstube erfragen. Preiswerter als nach wie vor zur Miete zu wohnen, ist das Teilen allemal.
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