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Kauf einer Gebrauchtimmobilie: Geld gegen Haus?

Wer eine Gebrauchtimmobilie kauft, wird nicht mit der Zahlung des Kaufpreises zum rechtmäßigen Besitzer, sondern erst dann, wenn er als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Solange dieser Vermerk nicht erfolgt ist, besteht die Gefahr, trotz Kaufvertrag am Ende ohne Geld und ohne Eigentum dazustehen, beispielsweise, wenn das Gegenüber in betrüge­rischer Absicht handelt.

Der Notar

Da beim Immobilenerwerb immense Werte, die für manche die Existenz bedeuten, den Besitzer wechseln, hat der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung entsprechender Verträge vorgeschrieben – zum Schutz von Käufer und Verkäufer. Auch wer den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt aufsetzen lässt, kommt am Notar nicht vorbei, der seinen prüfenden Blick darauf wirft. Die Aufgabe des Notars reicht weit über die Beurkundung hinaus. Er ist für die Richtigkeit des Kaufvertrags verantwortlich und kann diesen auch selbst aufsetzen. Als neutrale Instanz ist er verpflichtet, die Interessen aller Beteiligten zu wahren.

Praxis-Tipp zum Notar

Wichtig ist es, einen Notar mit Erfahrung zu finden, der nicht nur die Materie beherrscht, sondern auch gut und ausführlich berät. Sonst kann es passieren, dass man als Käufer kritische Punkte nicht erkennt oder falsch versteht und sich möglicherweise auf Risikeneinlässt, die man bewusst nie eingegangen wäre. Diese Beratung ist übrigens im Gebührensatz des Notars enthalten!

Das Grundbuch

Kein Kaufvertrag ohne Einsichtnahme ins Grundbuch!

Das Grundbuch ist das Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und Rechte sowie Belastungen eingetragen sind. Das Grundbuch ist die wichtigste Informationsquelle rund um den Immobi­lienerwerb. Im Gegensatz zu Privatpersonen, die eine Ein­willigung des Grundbesitzers benötigen, können Notare jederzeit Einsicht ins Grundbuch nehmen und sich einen Grundbuchauszug machen lassen. Dazu sind sie, wenn es um einen Kaufvertrag geht, sogar verpflichtet. Grundbuchauszüge sollten aktuell und bei Vertragsabschluss nicht älter als 14 Tage sein.

Der Käufer lässt sich ohne Grundbucheinsicht auf ein gefähr­liches Spiel ein. Im Grundbuch stehen nämlich Belastungen wie Wohn- und Nutzungsrechte, die der Käufer automatisch mit übernimmt, wenn sie nicht vorab gelöscht werden. Auch weniger einschneidende Grunddienstbarkeiten wie Wege- und Fahrrechte können sich nachteilig auf den Grundstückswert auswirken. Sind Vorkaufsrechte eingetragen bedeutet das, dass auch nach Abschluss des Kaufvertrags der Vorkaufsberechtigte sich die Immo­bilie an Stelle des Käufers sichern darf, wenn er den gleichen Preis bezahlt.

Im Grundbuch erfährt man darüber hinaus, ob der Verkäufer tatsächlich alleiniger Eigentümer ist oder ob er sich den Besitz mit Geschwistern teilen muss. Oder ob eine Auflassungsvormerkung besteht, was hieße, dass Grundstück und Immobilie bereits verkauft wurden.

Infoquelle Katasteramt und Baulastenverzeichnis

Beim Katasteramt erfährt der Käufer die genaue Größe und Form des Grundstücks. Hier ist der exakte Grenzverlauf dokumentiert, während die bloße Optik vor Ort täuschen kann.

Das Baulastenverzeichnis der Gemeinde führt Baulasten wie beispielsweise an den Nachbarn abgetretene Abstandsflächen, die den Wert eines Grundstücks mindern können.

Der Kaufvertrag

Der Notar wird alle Kaufbedingungen in einen wasserdichten Vertrag umsetzen. Neben dem Kaufpreis und den Standards wie Ort, Datum, Namen aller Beteiligten sowie Bezeichnung des Grundstücks und Objekts und Grundbuchstand gibt es weitere Vereinbarungen: Zum Beispiel die Gewährleistung des Käufers für Mängel beziehungsweise die Versicherung des Käufers, dass die Immobilie nach eigenem Kenntnisstand frei von Mängeln, Altlasten oder Nutzungseinschränkungen ist. Ein wichtiger Punkt, denn, hat der Verkäufer bewusst Mängel verschwiegen, kann er belangt werden. Der Verkauf eines Hauses unter falschen Voraussetzungen kann gegebenenfalls sogar zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen. Der Zeitpunkt von Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe oder des Übergangs von Nutzen und Lasten an den Käufer gehört ebenso zum Vertragsinhalt wie bei Bedarf eine Zusicherung, dass das Haus in unvermietetem Zustand den Besitzer wechselt.

Je nach individueller Situation müssen die unterschiedlichsten Sachverhalte mit aufgenommen werden. Beispielsweise kann ein Rücktrittsrecht unter bestimmten Umständen eingeräumt werden oder der Käufer verpflichtet sich zur Vermietung einer Einliegerwohnung an Angehörige des Verkäufers oder an­deres mehr. Erfahrene Notare wissen, welche Regelungen dann erforderlich sind, um Rechts­­sicherheit zu erlangen und formulieren den Text entsprechend. Sie ergänzen den Vertrag auch um Klauseln, an die kein Laie denkt, die aber für spätere Eventualitäten von Bedeutung sind.

In der Regel erhalten die Vertragsparteien den juristisch ausformulierten Vertragsentwurf zwei Wochen vor der eigentlichen Beurkundung zur Durchsicht. So können alle Un­stimmigkeiten oder weitere Fragen rechtzeitig geklärt werden. Wer möchte, kann den Entwurf von dritter Seite überprüfen las­­­­sen. Anlaufstellen dafür sind Rechts­­­­anwälte oder Verbraucherschutz­­orga­nisa­tionen wie die Verbraucherschutzzentrale (www.vzbv.de), der Verband Privater Bauherren (www.vpb.de) oder der Bauherrenschutzbund (www.bsb-ev.de).

Hauskauf: Die Abwicklung

Die Beurkundung des unterschriftsreifen Kaufvertrags erfordert die Anwesenheit aller Beteiligten. Der Notar liest den kompletten Vertragstext vor und stellt damit sicher, dass jeder in den gleichen Kenntnisstand versetzt wird. Danach unterschreiben alle Beteiligten. Mit seiner eigenen Unterschrift bestätigt der Notar, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat. Nun kann er die weiteren Schritte zum Eigentumsübergang veranlassen und die ordnungsgemäße Abwicklung überwachen:

Zunächst lässt der Verkäufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Für den Käufer heißt das, dass das Grundstück an keinen zweiten Käufer nach ihm verkauft werden kann. Es sichert ihm das Recht, sobald er den Kaufpreis bezahlt hat, Eigentümer zu werden.

Meist kann der Kaufpreis nur mit einem Bankkredit bezahlt werden. Diese verlangt jedoch vorab einen Grundschuldeintrag, um ihr Darlehen abzu­sichern. Der Verkäufer muss deshalb den Grundschuldeintrag bewilligen. Das geschieht – zur Absicherung des Verkäufers – unter der Bedingung, dass die Bank das Geld nur
direkt an den Verkäufer überweisen darf. Dadurch wird ausgeschlossen, dass der Käufer mit dem Geld andere Investitionen tätigt.

Sobald der Betrag beim Verkäufer eingeht, erhält der Notar die Mitteilung, dass der Kaufpreis bezahlt ist und alle Voraussetzungen zur Eigentumsübertragung erfüllt sind. Nun kann das Grundstück endgültig per Grundbucheintrag auf den Käufer umgeschrieben werden.

Damit ist das Ziel erreicht: Zum Abschluss erhält der Käufer einen Grundbuchauszug, der ihn als neuen Eigentümer ausweist sowie einige Rechnungen über die angefallenen Gebühren der einzelnen Eintragungen und Beurkundungen. Der Verkäufer dagegen bezahlt in der Regel nur die Gebühren im Zusammenhang mit der Löschung seiner eigenen alten Grundschulden.

Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto

Der Weg über das Notaranderkonto wird nur gewählt, wenn bestimmte Umstände des Eigentumübergangs noch ungeklärt sind. Dabei wird der gesamte Kaufpreis auf dem Notaranderkonto, das der Notar treuhänderisch bei der Bank anlegt, „sichergestellt". An den Verkäufer fließt das Geld jedoch erst, wenn alle Bedingungen für die Kaufabwicklung erfüllt sind. Da fürs Notaranderkonto Gebühren anfallen und das Geld früh gebunden ist, ohne Zinsen zu bringen, wird beim Immobilienkauf in der Regel nach der Zug um Zug-Abwicklung verfahren.

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