Baufinanzierung – Baukosten, Kassensturz und Kredite

Die Baukosten sind in der Regel mehrteilig. Bei Bauverträgen mit Festpreis kommen häufig Kosten für Leistungen hinzu, die nicht im Vertrag enthalten sind und Zusatzkosten für Änderungswünsche. Auch Keller sind oft Extraposten. Bei Architektenhäuser, bei denen Gewerke einzeln vergeben werden, sollte auf die Kostenschätzung auf jeden Fall ein Puffer von mindestens 20 Prozent aufgeschlagen werden. Baunebenkosten und Finanzierungsnebenkosten summieren sich ebenfalls zu ansehnlichen Summen. Darüber hinaus müssen Rechnungen für die Gartenanlage und neue Möbel bezahlt werden. Selbst wenn die Kostenaufstellung akribisch durchgeführt wird ist es ratsam, mindestens weitere zehn Prozent Sicherheit einzuplanen – für Unvorhergesehenes, das eigentlich immer auftaucht.

Was steht dem auf Habenseite entgegen? Zum Eigenkapital gehören Bargeld, Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch, Sparbriefe, Aktien, Anleihen, Bundesschatzbriefe oder Verkaufserlöse aus Immobilien – wichtig ist die Summe und wann die Gelder verfügbar sind. Für Banken zählen auch Bausparverträge zum Eigenkapital.
Die allgemein empfohlene Marge liegt bei 20 bis 30 Prozent des benötigten Kapitals. „Lücken” können mit sogenannten Eigenkapitalersatzmitteln aufgefangen werden. Auch sie werden von den Banken anerkannt. Das können öffentliche Darlehen aus Förderprogrammen sein, Darlehen vom Arbeitgeber, Verwandten und Bekannten oder Eigenleistung. Der Vorteil: man erhält bei der Bank bessere Konditionen. Der Nachteil: Eigenkapitalersatzmittel müssen ebenfalls, oft sogar zügiger als Bankkredite zurückgezahlt werden und belasten das Budget.

Der Saldo zwischen Gesamtkosten und Eigenkapital ergibt den Bedarf an Fremdkapital, der über Banken oder Bausparkassen finanziert werden muss. Dabei geht es vor allem um die Frage: "Wieviel kann ich mir leisten?" Als Faustformel gilt, dass eine monatliche Darlehensgesamtrate von 30 bis maximal 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens tragbar ist. Natürlich nur, wenn keine außergewöhnlichen Belastungen wie Konsumentenkredite und ähnliches mehr die anderen 60 Prozent überbelasten. Schließlich muss etwas Spielraum für Freizeit und ungeplante Ausgaben bleiben.
Das momentan niedrige Zinsniveau ist für Bauherren natürlich optimal. Andererseits hat es seine Tücken. Dazu kommen gestiegene Immobilienpreise, die den Zinsbonus zunichte machen. Da bleibt nur der Taschenrechner und eine ehrliche Analyse. Wenn die Summe der monatlichen Rückzahlungsraten für alle Darlehen nicht ins Budget passt, muss entweder kleiner gebaut oder das Vorhaben auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Die Tilgungssätze nach unten anzupassen um die Raten zu drücken ist in den wenigsten Fällen eine gangbare Lösung. Denn zum einen kann eine zu hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung zum unfinanzierbaren Bumerang werden, dann nämlich, wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind. Zum anderen sollte das Wohneigentum vor Eintritt ins Rentenalter entschuldet sein, um den Einkommenseinbruch nach Berufsende aufzufangen.

Wer einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, kann die gesamte Bausparsumme für seine Finanzierung abrufen. Das Darlehen ist dank eines hohen Tilgungsanteils schnell und kostengünstig entschuldet, allerdings um den Preis einer hohen Rate, die im Monatsbudget berücksichtigt werden muss.
Wenn einer oder mehrere Bausparverträge vorhanden sind ist zu prüfen, wie sie in der Finanzierung am besten Platz finden. Bausparverträge, die noch nicht fällig sind, können zum Beispiel bis zur Fälligkeit zwischenfinanziert werden.

Darüber hinaus gibt es Sofortfinanzierungen, mit der die gesamte Finanzierung über Bausparverträge abgewickelt werden kann, im Lauf von etwa 25 Jahren, mit fest vorgegebenen Raten und Zinssicherheit bis zum Ende. Das Grundprinzip beruht auf Zweigleisigkeit. Die Bausparverträge werden mit einem tilgungsfreien Hypothekendarlehen vorfinanziert. Der Kunde bezahlt die Zinsen und zahlt gleichzeitig auf den Bausparvertrag ein. Sobald dieser zuteilungsreif ist, löst er das Hypothekendarlehen ab. Diese Form der Finanzierung ist in Niedrigzinsphasen attraktiv und sollte auf jeden Fall als Alternative mit den Bank-Angeboten verglichen werden. Darüber hinaus bieten entsprechende Bausparverträge – Stichwort Wohn-Riester – die Möglichkeit, Riester-Zulagen direkt zur schnelleren Entschuldung einfließen zu lassen.

Im Vergleich zu Bausparverträgen sind Bankkredite einfacher zu verstehen. Sie sind die klassische Form der Fremdkapitalbeschaffung. Man sollte mindestens zwei bis drei Angebote einholen, zum Beispiel bei der Hausbank oder online bei einer Direktbank. Auch Versicherungen sind neuerdings in die Baufinanzierung eingestiegen. Vieles ist Verhandlungssache. Wer mit steigendem Einkommen rechnet sollte sich die Möglichkeit zur Erhöhung der Tilgungssatzes einräumen lassen sowie Sondertilgungsrechte. Sobald Geld übrig ist, kann dieses in den Kredit "gebuttert" werden. Das reduziert die Schulden schneller und damit die Kreditkosten. Ebenso können unerwartete Erbschaften auf diese Weise und ohne Vorfälligkeitsentschädigung untergebracht werden.

Wer dagegen Sparanlagen hat, die erst in einiger Zeit fällig werden, kann seine Kreditverträge darauf zuschneiden. Er splittet sie einfach in längere und kürzere Laufzeiten. Mit dem fälligen Geld können die Kurzläufer problemlos abgelöst werden, die Langläufer dagegen sorgen für Zinssicherheit bis zur endgültigen Entschuldung. Zwischenzeitlich bieten auch Banken Zinsfestschreibungen von bis zu 30 Jahren. Wer sich die Tilgungspläne zu den Angeboten geben lässt kann Risiken leichter erkennen und der Gefahr entgehen, in die Niedrigzinsfalle zu stolpern: Mit einer Tilgung von nur einem Prozent liegt bei den momentanen Zinssätzen die Restschuld nach zehn Jahren nämlich kaum unter der Kreditsumme. Außerdem dehnen sich bei gleichbleibend niedrigem Zins die Laufzeiten bis zur endgültigen Entschuldung auf an die 40 Jahre. Das sind unkalkulierbare Risiken, denen man am besten mit Tilgungsraten von mindestens zwei, besser drei Prozent begegnet.

In punkto Fremdfinanzierung ist eine genaue Prüfung der Angebote unerlässlich. Auf vielen Vergleichsportalen können Vergleiche gezogen, Zinsberechnungen durchgeführt und die Restschuld ermittelt werden. Am besten funktioniert der Vergleich bei gleicher Summe, gleicher Laufzeit und gleicher Rate. Das Angebot mit der geringsten Restschuld ist das günstigste.

Wer einen Experten zu Rate ziehen will kann entweder einen unabhängigen Finanzierungsberater beauftragen oder zur Finanzierungsberatung bei den Verbraucherzentralen gehen. Das ist vor allem bei komplexen Finanzierungsplänen zu empfehlen, wenn verschiedene Komponenten aufeinander abgestimmt werden müssen wie zum Beispiel Sparanlagen mit unterschiedlichen Fälligkeiten, Förderkredite, mehrere Bausparverträge, Arbeitgeber- und Bankdarlehen. Denn neben Zinssätzen sind geschickte Kombination von entscheidender Bedeutung, um Bauherren so manchen Euro zu ersparen. Auch so lassen sich Baukosten insgesamt im Griff behalten.