Immobilienkredit übers Internet: Mit einem Klick zum Baugeld?

Da gibt es einerseits Direktbanken wie zum Beispiel ING-Diba oder netbank, bei denen man mit dem Institut selbst online einen Kredit abschließen kann. So, als ginge man zu seiner Hausbank, nur dass es keine Filiale vor Ort gibt. Man verhandelt per Internet, Mail, Post, Fax oder Telefon mit dem Kreditgeber.

Andererseits haben sich Bau­finanzierer aufs Internet spezialisiert, die als Vermittler auftreten. Zu den bekanntesten zählen Institute wie Interhyp, Dr. Klein, Creditweb oder Easyhyp. Sie vergeben die Kredite nicht selbst, sondern arbeiten mit Partnerbanken zusammen, für die sie das Geschäft anbahnen und die Vorprüfungen erledigen. Der Darlehensvertrag wird zwischen dem kreditgebenden Institut und dem Kunden abgeschlossen. Der Vermittler ebnet lediglich den Weg.

Der Vorteil für den Kunden liegt in dem Zugriff des Kredit­maklers auf sehr viele unterschied­liche Produkte. Dieser sucht nach dem Produkt, das am besten zum individuellen Finanzierungskonzept des Darlehensnehmers passt und dabei die besten Konditionen bietet. Die Großen der Branche arbeiten mit bis zu 300 Partnerbanken zusammen, die Kleineren haben immerhin an die 30 bis 70 Institute im Portfolio. Daraus ergibt sich eine Markttransparenz, die Bauherren auf eigene Faust nicht erzielen könnten. Einige Finanzierungsvermittler können sogar das persön­liche Gespräch anbieten.

Kreditvermittler verlangen in der Regel für ihre Tätigkeit keine Gebühren. Sie finanzieren sich über die Vermittlungsprovision, die sie von der kreditgebenden Bank erhalten. Dennoch können sie meist günstigere Zinssätze anbieten wie klassische Filialbanken. Die Partnerbanken nämlich revanchieren sich mit guten Konditionen dafür, dass ihnen die mühselige Vorarbeit bis zur Vertragsreife des Kredits abgenommen wird. Die komplette Abwicklung vom Angebot über die Prüfung bis zur Unterschrift unter den Darlehensvertrag wird nämlich von den Kreditvermittlern erledigt. Gleichzeitig generieren sie durch ihre Präsenz im Netz enorme Umsätze. Das wird durch Sonderkonditionen belohnt, die der Vermittler zu Teilen an den Kunden weitergeben kann.

Außerdem müssen die Direktanbieter keine Büroflächen vor Ort unterhalten. Und sie sind auf Baufinanzierungen spezialisiert, was eine äußerst effiziente Bearbeitung der Kreditanfragen ermöglicht. Auch das spart Kosten, die man als Kreditnehmer ansonsten in Form höherer Konditionen bezahlt. In den letzten Jahren wurde immer deutlicher, dass durch die Konzentration auf Baufinanzierungen die Beratungsqualität mancher Direktbank der vieler Hausbanken überlegen ist.

Aufgrund ihres Marktüberblicks und ihrer Zugriffsmöglichkeit auf die unterschiedlich konstruierten Kreditvarianten können Kreditvermittler wesentlich flexibler auf die Bedürfnisse der Kunden eingehen. Vorausgesetzt der Service hält, was er verspricht, kann der Bauherr eine individuell maßgeschneiderte Baufinanzierung erwarten. Beispielsweise gehört die Aufteilung des Kredites je nach Bedarf in zinsvariable und festverzinste Teile oder in unterschiedliche Laufzeiten bei guten Direktbanken genauso zum Tagesgeschäft wie großzügige Sondertilgungsmöglichkeiten oder die Berücksichtigung künftig freiwerdender Gelder aus Erbschaften oder Spar­­verträgen, mit denen bestimmte Darlehenssummen ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden können. Auch die Einbindung von bestehenden Krediten der KfW Förderbank ist selbstverständlich.

Man fragt sich, warum Hausbanken dann überhaupt noch zum Zuge kommen. Das mag mit daran liegen, dass auch sie sich bewegen. Im kurzfristigen Finanzierungsbereich sind sie häufig mit den Direktbanken sogar konkurrenzfähig. Anders als bei Krediten über zehn Jahren. Dort sind übers Internet bis zu 0,5 Prozent bessere Zinsen herauszuholen. Jedoch zählt nicht immer das letzte Zehntel hinterm Komma. Wichtig sind auch die „Nebenbedingungen“.

Das aufgebaute Vertrauen zur Hausbank zahlt sich z. B. dann positiv aus, wenn die Finanzierung nicht glatt durchgewinkt werden kann, weil sich der eine oder andere Aspekt der persönlichen Situation vielleicht gerade als etwas problematisch erweist. So können Hausbanken, was die Höhe der erforderlichen Eigenkapitalquote betrifft, möglicherweise eher ein Auge zudrücken. Und wer sich nicht mit dem untergeordneten Filialangestellten zufriedengibt, sondern den Filialleiter mit einem günstigeren Angebot aus dem Internet konfrontiert, kann unter Umständen Zugeständnisse erhalten, die den Ausschlag für die Bank vor Ort, die persönlich zu erreichen ist, geben.

Ein wichtiges Entscheidungskriterium in Bezug auf Direktbanken ist zudem ihre Präsentation im Netz. Muss man sich schon registrieren lassen, bevor man irgendwelche Informationen abrufen kann, ist das mit Vorsicht zu genießen. Seriöse Institute bieten dem User freien Zugang zu den Informationen, die ihre Angebote betreffen, bis hin zu Abwicklung und Checklisten.

Rechenmodule leisten Hilfe­stellung für eine erste Orien­tierung, ob man sich sein Traumobjekt überhaupt leisten kann. Denn nur dann lohnt es sich, den Kreditantrag zu stellen.

Wer sich zu einem konkreten Antrag entschließt, kann in der Regel eine ausführliche telefonische Beratung in Anspruch nehmen. Rückrufe erfolgen zum gewünschten Termin. Manche Direktbank hat sogar Filialen in größeren Städten eingerichtet, die für eine persönliche Beratung zur Verfügung stehen. Wenn also der Service funktioniert, die Beratung kompetent und individuell erfolgt, spricht nichts dagegen, bei der entsprechenden Bank ein Finanzierungsangebot einzuholen.

Die Antragstellung beim Immobilienkredit übers Internet kann fast immer auf drei Wegen erfolgen: online, telefonisch oder auch schriftlich, indem man die Dokumente herunterlädt, ausdruckt, ausfüllt und per Post schickt. Für ein verbindliches Konditionsangebot muss der Kunde Unterlagen wie Eigenkapitalnachweise, Gehaltsabrechnungen, Grundbuchauszug, Bauberechnungen und mehr einreichen. Danach sucht die Bank ein Partnerinstitut mit passendem Kreditangebot. Dieses wird direkt mit dem Kunden via Telefon optimiert.

Im Anschluss erhält der Kunde den endgültigen Kreditvertrag, der innerhalb einer bestimmten Frist unterschrieben zurückgeschickt werden muss, um Gültigkeit zu erlangen. Das ist die letzte Chance zur eingehenden Überprüfung, die unbedingt genutzt werden sollte, um nochmals Konditionen und Bedingungen genau zu checken und mit weiteren Alternativangeboten zu vergleichen. Im Falle eines Abschlusses leitet die Direktbank schließlich den Vertrag zusammen mit den im Vorfeld eingereichten Unterlagen an das kreditgebende Institut weiter. Dieses ist als Vertragspartner für die Auszahlung nach den vereinbarten Bedingungen zuständig.

Selbst wenn die Abläufe reibungslos klappen, sollte man sich nicht darauf verlassen, dass der Berater am Telefon schon alles richtig gemacht haben wird. Wenn sich an irgendeiner Stelle ein Fehler oder Missverständnis eingeschlichen hat, ist es der Bauherr, der am Ende dafür „zahlen“ muss. Folgende Punkte sollte jeder nochmals für sich selbst prüfen:

• Wie lange läuft die Zinsbindung und wie hoch ist die Restschuld? Ist dieser Betrag auch dann noch finanzierbar, wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind?
• Passt die Rate zum Verdienst und bleibt genügend frei verfügbares Einkommen zum Leben übrig?
• Bis wann ist der Kredit zurückgezahlt?

Kaum jemand kann von seiner Rente große Darlehensraten abzwacken. Deshalb sollte die Tilgung hoch genug gewählt werden, dass das Haus mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei ist. Grundsätzlich ist es ratsam, Vergleichsangebote einzuholen, möglichst von zwei Filialbanken, zu der die eigene Hausbank gehören sollte. Außerdem sind Bausparkassen interessant. Gerade in Niedrigzinsphasen können sie mit attraktiven Alternativen aufwarten, die Zinssicherheit bis zur kompletten Entschuldung garantieren.

Vergleichbar werden die unterschiedlichen Angebote, wenn die Eckdaten übereinstimmen, also die Höhe des Darlehens, der Tilgungssatz sowie die gewünschte Zinslaufzeit. Sind Sondertilgungen geplant, sollten auch diese mit eingebunden werden. Am Effektivzins, der Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung sowie an den Zinskosten sieht man sofort, welche Variante die günstigste ist. Doch aufgepasst. Nebenaspekte wie die Zahlung von Bereitstellungszinsen werden je nach Bank unterschiedlich gehandhabt. Liegen die Angebote dicht beieinander, können solche Gebührenfragen oder andere Faktoren die Gewichte verschieben. Außerdem bewegt sich so manche Hausbank, wenn sie den Kunden nicht an die Konkurrenz verlieren will. Mit einem guten Angebot in der Tasche kann man noch besser nachverhandeln.

Wer ganz sicher gehen und jedes Risiko ausschließen will, kann einen unabhängigen Experten einbinden. Verbraucherschutzverbände bieten solche Beratungen an, die neben dem Angebotsvergleich auch prüfen, ob die Finanzierung schlüssig und die individuelle Situation berücksichtigt ist.