Niedrige Bauzinsen

Bauzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand und bleiben dort vermutlich noch eine ganze Weile. Wer 200.000 Euro aufnimmt, zahlt unter Umständen weniger als das, was er für eine größere Wohnung an monatlichen Mietkosten hat. Doch nicht jeder Bauherr bekommt gleich niedrige Bauzinsen. Was muss er tun?

Übersicht:

NIedrigzinsphase bei Bauzinsen

Mit einer Laufzeit von 25 Jahren ist man auf der sicheren Seite. Die Rückzahlungsraten ändern sich über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung nicht. Wer zwei Prozent Tilgung wählt, ist mit Ablauf der Zinsbindungsfrist fast entschuldet, wer mit drei Prozent tilgt, ist sogar schneller fertig. Bei kürzeren Laufzeiten muss für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt werden. Bei Zinsanstieg kann das zu höheren Raten führen.

Genau vergleichen für niedrige Bauzinsen

3,5 Prozent für 25 Jahre gibt’s nicht bei jeder Bank und nicht für jeden. Zunächst einmal sollten Sie mindestens drei Angebote einholen. Lassen Sie sich von den Instituten den entsprechenden Tilgungsplan dazu aushändigen. Um herauszufinden, wo Sie am günstigsten fahren, sollten die Angebote jeweils die gleiche Zinsfestschreibung haben sowie den gleichen Tilgungssatz. Dann können Sie folgende Zahlen vergleichen:

• Prüfen Sie, bei welchem Angebot am Ende der Laufdauer die Restschuld am niedrigsten ist.

• Die Gesamtsumme der Zinsleistungen zeigt, wie teuer Sie den jeweiligen Kredit einkaufen.

• Checken Sie auch die Rahmenbedingungen. Die günstigste Kondition ist nicht immer das beste Angebot. Wenn Sie Sondertilgungen nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung leisten können oder bereits nach kurzer Zeit Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Beträge anfallen, macht das den Vorteil von ein oder zwei Zehnteln hinterm Komma leicht wieder zunichte.

Bonität als Kriterium für Zinshöhe

Zudem bestimmt Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit die Konditionen, die die Bank anbietet. Wer besser dasteht, kommt günstiger weg. Beamte beispielsweise haben gute Karten, weil ihr Arbeitsplatz sicher ist. Bei Selbstständigen erleichtert es die Verhandlungen, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist oder sonstige Vermögenswerte nachgewiesen werden können. Durchschnittlich verdienende Arbeitnehmer wiederum sammeln Punkte, wenn sie bereits Bausparverträge haben und die Kredit-Rückzahlungsraten im Budget genügend Spielraum für den Lebensunterhalt der Familie lassen. Aber auch Berufsanfänger, die über wenig Eigenkapital verfügen, müssen nicht gleich mit schlechteren Konditionen vorlieb nehmen. Sofern sie gut verdienen und am Anfang einer vielversprechenden Karriere stehen, kann das ihre „Kreditwürdigkeit“ heben. Da tun sich über 50-Jährige schwerer. Wenn sich die Entschuldung über den Renteneintritt hinauszieht, schlägt sich das sofort negativ auf die Konditionen nieder.
Ein wichtiger Faktor ist außerdem das geplante Haus selbst. Lage und Gesamtkosten bestimmen den Beleihungswert. Der liegt in der Regel an die 20 Prozent unter den tatsächlichen Aufwendungen und ist maßgeblich für die Beleihungsgrenze. Spitzenkonditionen gibt es nämlich nur bis zu 60, maximal bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes, je nach Institut.

Steigen die Bauzinsen jetzt wieder?

Kommt die Zinswende bei den Bauzinsen? Leitet der derzeitige moderate Anstieg die Wende bei den Bauzinsen ein? Fakt ist, die Wirtschaft wächst schnell, dadurch zieht die Inflation an, das lässt die Zinsen steigen. Doch Bankenexperten beschwichtigen: Schnelle und drastische Kreditverteuerungen seien nicht in Sicht.

Seit längerem befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, was zur Folge hat, dass die Kreditaufnahme beispielsweise für einen Hausbau so günstig ist wie nie. Doch die Freude über das „billige“ Geld wird nicht von allen geteilt. Wer Vermögen über Ersparnisse aufbauen möchte, hat es schwer. Dass Geldanlagen so gut wie keine Zinsen mehr bringen, erschwert die private Altersvorsorge erheblich. Das wiederum beflügelt den Hausbau, denn die eigenen vier Wände gelten als solide Säule der Altersabsicherung.

Aktuelle Lage

In der Vergangenheit gab es große Zinsschwankungen, d.h. niemand kann sicher sein, dass sich auch in etlichen Jahren die Zinsen auf dem jetzigen Niveau befinden werden. Von der Europäischen Zentralbank sind derzeit keine Gedankenspiele über kurz bevorstehende Zinserhöhungen bekannt oder zu erwarten. Anders sieht es allerdings in den USA und in Großbritannien aus. Die US-Notenbank Fed überraschte die Märkte damit, dass die Leitzinsen anstatt 2024 bereits 2023 oder sogar schon 2022 angehoben werden könnten, berichtet Dirk Steffen, Leiter Kapitalmarktstrategie bei der Deutschen Bank.

Ein Anstieg bei den Kapitalmarktzinsen setzte sich laut Angaben der BHW Bausparkasseseit April 2021 stetig fort. Ein Blick auf die zehnjährigen Bundesanleihen, die als Gradmesser dienen, zeigt: deren Rendite kommt nach längerer Zeit tatsächlich wieder der Nulllinie nahe. Die Phase der Minuszinsen für Bundesanleihen scheint vorbei zu sein. Die Bundesanleihen wirken sich auf die Refinanzierung der Banken aus und in der Folge damit auch negativ auf die Entwicklung der Bauzinsen aus.

Als Ursache sieht der Baufinanzierer die sich stark verbessernden Konjunkturaussichten für den Euroraum, nachdem die Impfkampagnen in den meisten Mitgliedsländern gut vorankommen. Gleichzeitig wachsen aber die Inflationssorgen, da vor allem höhere Energiepreise für einen sprunghaften Anstieg des Verbraucherpreisindex im Vorjahresvergleich sorgen. Und Inflationssorgen treiben traditionell die Zinsen nach oben.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2021 und 2022?

Ein rascher Anstieg ist zum Glück unwahrscheinlich.

Mit einer schnellen Trendwende in der Geldpolitik rechnen die Branchenexperten dennoch nicht. Die Währungshüter interpretieren den Inflationsanstieg lediglich als vorübergehendes Phänomen und wollen ihre lockere Geldpolitik zunächst nicht ändern. Die Europäische Zentralbank hat sogar ihre Anleihekäufe verstärkt, da sie besorgt war, die Renditen könnten zu schnell steigen. Ein rascher Anstieg der Hypothekenzinsen ist somit unwahrscheinlich, obwohl der Tiefpunkt durchschritten sein dürfte und sich die Konditionen auf Jahressicht leicht verschlechtern könnten.

Prognose: Lagen die Bauzinsen Anfang 2021 noch bei 0,5 %, stiegen sie Mitte des Jahres auf rund 1 % für Immobilienkredite mit zehnjähriger Laufzeit. Bis Ende des Jahres sind 1,2 bis 1,5 % möglich. Auch solche scheinbar kleinen Zinssprünge haben eine große Wirkung auf die monatlichen Raten, insbesondere, wenn wenig Eigenkapital für die Finanzierung zur Verfügung stand. Im langjährigen Mittel sind die Konditionen für Bauwillige aber immer noch sehr gut, denn vor zehn Jahren, also 2011, lag der vergleichbare Wert noch bei rund 4 %.

Tipps für Strategien der Baufinanzierung:

1) Sichern Sie sich die jetzt noch günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum. Auch wenn eine Laufzeit von 15 oder gar 20 Jahrem Kosten verursacht.

2) Je höher die Tilgung, desto geringer die Restschuld, über die bei der Anschlussfinanzierung ein Kredit mit dann möglicherweise höheren Zinsen abgeschlossen werden muss.

3) Mit einem Forward-Darlehen können sich Bauherren jetzt schon für später die heutigen Zinsen sichern. Allerdings muss dafür ein Aufschlag gezahlt werden.

Experten-Statement: „Aufgrund deutlich erhöhter Inflationserwartung können in den nächsten Monaten die Zinsen für Baufinanzierung steigen, allerdings nur geringfügig und in einem sehr überschaubaren Rahmen. Ich gehe davon aus, dass wir trotz zunehmender wirtschaftlicher Erholung durch das Zurückdrängen der Pandemie in 2022 eine nachlassende Inflationsdynamik sehen werden. Weil die EZB nur schwer und nur sehr langsam aus ihrer lockeren Gelpolitik aussteigen kann, erwarte ich die EZB auch 2022 weiter als sehr aktive Marktteilnehmerin, die das signifikante Ansteigen der Zinsen verhindern wird. Aber unerwartete Ereignisse - wie zum Beispiel politische, wirtschaftliche oder gesundheitliche Krisen größeren Ausmaßes – können die Zinsen immer kurzfristig und unvorhergesehen beeinflussen.“ Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG

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