Immobilie als Kreditsicherheit – optimal für eine Baufinanzierung

Wer den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie plant, muss auch eine Sicherheit für den nötigen Kredit vorlegen.

Endlich ist die Traumimmobilie gefunden. Es passt einfach alles: Raumaufteilung, Zustand und Lage. Mit dem Verkäufer ist man sich einig geworden. Oder das passende Grundstück und ein Hausbauunternehmen sind gefunden. Nun geht es an die Finanzierung. Ein Kredit muss aufgenommen werden. Denn wer hat schon einen so hohen Betrag zur freien Verfügung?

Im Kreditgespräch erklärt die Bank, dass eine Sicherheit für den Fall eines Zahlungsausfalls benötigt wird. Wer in dieser Situation weiß, welche Sicherheiten sich für eine Baufinanzierung am besten eignen, hat gute Karten. 

Banken verlangen in vielen Fällen für einen Kredit Sicherheiten, die für die Begleichung der Schuld im Fall eines Kreditausfalls herangezogen werden können. Falls der Kreditnehmer seine Schuld nicht tilgen kann, wird die Bank auf anderem Wege versuchen, die Restschuld einzutreiben – etwa durch die Zwangsversteigerung der hinterlegten Sicherheit.

Bei einer Baufinanzierung leiht der Kreditgeber dem Kunden meist einen sehr hohen Betrag. Dementsprechend fordert die Bank eine Sicherheit, die diesen Betrag im Ernstfall abdecken kann. In der Regel wird das Darlehen über das zu finanzierende Objekt selbst abgesichert.

Weitere Sicherheiten, zum Beispiel über zusätzliche Immobilien, die Abtretung von Rückkaufswerten an Versicherungen, Wertpapier-Depots oder ähnlichem, senken das Ausfallrisiko der Bank zusätzlich. Der Vorteil für den Kreditnehmer: Mit einer guten Kreditsicherheit erhält er einen günstigeren Zinssatz. 

Kreditsicherheiten verhelfen Banken zu einer Absicherung für den Fall, dass ein Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann – sozusagen ein „Faustpfand“. Sie dienen bei einer Baufinanzierung als Voraussetzung für die Vergabe eines Darlehens. Folgende Kriterien müssen sie erfüllen, um vom Kreditgeber akzeptiert zu werden: 

1. Die Sicherheit sollte möglichst geringen Wertschwankungen unterliegen.
2. Der Wert muss für die Geldgeber leicht zu ermitteln sein.
3. Die Sicherheit sollte sich leicht verkaufen lassen.

Alle Punkte sind bei einer Immobilie weitestgehend gegeben, sodass diese hervorragend als dingliche Sicherheit für eine langfristige Baufinanzierung dienen kann. Zu beachten ist hier allerdings unbedingt die Lage: Nicht jede Immobilie ist für die Bank eine hochwertige Sicherheit.

Eine Immobilie eignet sich meist sehr gut als Sicherheit bei einer Baufinanzierung. Die Begründung dafür liegt in der Grundschuld. Diese beschreibt das Recht, aus einem Grundstück oder Wohneigentum die mögliche Zahlung für einen bestimmten Geldbetrag zu fordern. In der Regel wird die Höhe der Grundschuld – und somit auch die Höhe des Darlehensbetrags – auf die interne Wertermittlung des Kreditgebers limitiert.

In die Wertermittlung fließen Daten wie zum Beispiel die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gemeinden und der tatsächliche Immobilienwert nach Zustand und Alter ein. Der sich daraus ergebende Wert stellt die maximale Darlehenssumme bei dem Kreditgeber dar.

Die Grundschuld wird in Höhe des Darlehensbetrags in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Mit diesem Eintrag erhält der Geldgeber das Recht, einen Geldbetrag in Höhe der Grundschuld als Sicherheit bei einer Baufinanzierung im Falle eines Zahlungsausfalls zu fordern. 

Bei Baufinanzierungen handelt es sich meist um recht hohe Beträge. Diese können in den meisten Fällen nicht mit dem normalen Einkommen abgesichert werden. Daher verlangen die Geldgeber auch bei einer guten Bonität und einem hohen Etat eine zusätzliche Sicherheit.

Eine hohe Kreditsicherheit, wie sie mit einer Immobilie prinzipiell gegeben ist, kann sich aufgrund der gestiegenen Kreditwürdigkeit besonders bei hohen Darlehenssummen positiv auf den Zinssatz auswirken. 

Die Immobilie wird von jedem Kreditgeber individuell und intern bewertet. Dabei wird der ausgerufene Kaufpreis mit den hausinternen Maßstäben geprüft und hinsichtlich des Boden- und Gebäudewertes bewertet.

Der Kreditnehmer erhält anschließend ein hilfreiches Feedback zum Kaufpreis. Nach dem kaufmännischen Niederstwertprinzip wird der Kaufpreis als maximale Größe angesetzt – selbst wenn die Immobilie ein Schnäppchen zu sein scheint.

Einfach gesagt gilt: Je weniger Geld der Kreditnehmer benötigt, da er zum Beispiel ausreichend Eigenkapital mitbringt, umso besser stehen die Chancen für die Bank, das Geld im Falle einer Zwangsversteigerung wiederzuerhalten. Das heißt: Geringeres Risiko – besserer Zinssatz! 

Für Geldgeber sind unter anderem die Bonität des Kreditnehmers, die Bewertung der zu finanzierenden Immobilie und die Laufzeit der Baufinanzierung wichtig für eine Kreditvergabe.

Je höher das Risiko, dass der Schuldner nicht mehr zahlen kann, umso höher ist der Zinssatz und die Baufinanzierung wird teuer. Da es sich dabei fast immer um hohe Summen handelt, versucht sich der Kreditgeber dementsprechend abzusichern und setzt die Immobilie und das dazugehörige Grundstück als Sicherheit ein.  

1. Wer eine Immobilie kaufen möchte und den Kaufpreis nicht aus eigener Tasche sofort zahlen kann,  stellt bei der Bank einen Antrag zur Baufinanzierung.
2. Der Kreditgeber nimmt den Finanzierungsantrag nach eingehender Prüfung der Kreditsicherheit in Form der Grundschuld der Immobilie an.
3. Die Finanzierungssumme wird in kontinuierlichen Raten nach Absprache und Vertrag getilgt. 

Die Grundschuld ist unter anderem ein Grundpfandrecht zur Besicherung einer Baufinanzierung. Sie erlaubt dem Gläubiger, also dem Geldgeber, die Forderung eines bestimmten Geldbetrages aus einem Grundstück (ob mit oder ohne Immobilie) als Sicherheit im Falle eines Zahlungsausfalls per Zwangsversteigerung geltend zu machen. 

Die Grundschuld ist eine sogenannte abstrakte Sicherheit und benötigt stets einen Sicherungsvertrag. Dieser legt fest, dass nur bei Ausbleiben der Kreditraten eine Forderung auf die Grundschuld rechtens ist. Dabei wird von einem engen Sicherungszweck gesprochen, sodass die Bank diese Sicherheit nur verwerten darf, wenn der dazugehörige Darlehensvertrag nicht mehr ordnungsgemäß bedient wird. 

Wer eine Immobilie kaufen möchte oder einen Neubau plant, kommt meist nicht an einer Baufinanzierung vorbei. Die aktuelle Zinslage bietet Kreditnehmern gute Chancen auf einen passenden Kredit. Mit einer umfassenden Beratung zu diesem Thema können Unklarheiten und Unsicherheit beseitigt werden, sodass der erste Schritt zur Traumimmobilie damit bereits gemacht ist.  

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