Bau- und Leistungsbeschreibung
Eine Bau- und Leistungsbeschreibung sind wichtiger Bestandteil eines Bauvertrags. Wir verraten, worauf es dabei ankommt.
Zum Bauvertrag mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter gehört immer eine Bau- und Leistungsbeschreibung. Sobald der Bauherr den Vertrag unterschrieben hat, erhält er für den genannten Festpreis genau das, was beschrieben ist. Für alles, was darin nicht enthalten ist, gibt's eine Extrarechnung.
Über die Hälfte der Bauherren unterschreibt Bauverträge, die sie nicht vollständig verstanden haben und begeben sich dadurch aufs finanzielle Glatteis. Dabei kommt es auf die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung an: Je detaillierter die Leistungen in der Baubeschreibung aufgelistet sind, desto besser und sicherer für den Bauherrn.
Knappe Bau- und Leistungsbeschreibungen sind für die schwarzen Schafe innerhalb der Baubranche eine gerne genutzte Möglichkeit, die Konkurrenz mit vermeintlich niedrigen Preisen zu unterbieten. Das dicke Ende kommt in Form von Zusatzrechnungen, die die Gesamtkosten in die Höhe treiben.
Was steht in der Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung beinhaltet alle Unterlagen, in denen die vom Bauherren gewünschte Bauleistung im einzelnen dargestellt wird.
Was ist die Leistungspflicht?
Die Leistungspflicht der Handwerker und Bauunternehmer wird in der Baubeschreibung (allgemeine Darstellung der Bauaufgabe) und in einem in Teilleistungen gegliedertes Leistungsverzeichnis festgelegt.
Bauherren sollten auf die Details achten
Damit die Leistungsbeschreibung fertig erstellt werden kann, folgt nach der Baugenehmigung zunächst die Ausführungsplanung durch den Architekten. Er fertigt für die Bauteile des zukünftigen Hauses Detailzeichnungen an. Diese beinhalten alle Informationen, die für eine ordnungsgemäße Bauausführung maßgeblich sind. Dazu zählen insbesondere alle notwendigen Maße und Materialinformationen. Anschließend werden alle Bauleistungen entsprechend den einzelnen Gewerken erfasst und in Leistungsverzeichnissen aufgestellt.
Als Bauherr sollten Sie Wert darauf legen, daß auch die kleinste zu erbringende Leistung detailliert beschrieben ist. Nur dann lassen sich später ärgerliche Mehrkosten vermeiden und unangenehme Überraschungen vorbeugen.
Bau- und Leistungsverzeichnisse
Der Bauherr kann sich ein Bauunternehmen als einzigen Baupartner suchen, der ihm das gesamte Haus aus einer Hand schlüsselfertig liefert.
Oder er lässt sich je nach Gewerk von unterschiedlichen Handwerkern und Bauunternehmern seinen Hausbau erstellen. Bauherren müssen dafür dann zunächst Angebote von Baufirmen einholen, diese anschließend prüfen und auswerten. Die Grundlage dafür bilden Leistungsverzeichnisse oder Beschreibungen der einzelnen Leistungsbereiche, wie z.B. Zimmer- und Holzbauarbeiten oder Beton- und Stahlbetonarbeiten.
Baubeschreibung mit Lücken?
Wer glaubt, auf einem DIN-A4-Blatt ließe sich auflisten, was zu einem Haus gehört, irrt. Dennoch gibt es Unternehmen, deren Bau- und Leistungsbeschreibung kaum mehr umfasst. Das sollte jeden Bauinteressenten misstrauisch machen. Denn am Ende werden alle Arbeiten, die für die Fertigstellung eines Hauses unumgänglich sind, wenn sie nicht explizit aufgeführt sind, als Zusatzkosten an ihm hängenbleiben.
Finanzielle Unwägbarkeiten bergen auch wenig präzise oder gar fehlende Angaben zu Material und Ausführung. Ob man unter Standardausstattung dann die preiswerte Linie eines Markenherstellers oder das Billigprodukt aus dem Baumarkt versteht, ist Interpretationssache. Der Spielraum ist groß, der Bauherr sitzt am kürzeren Hebel und muss gegebenenfalls die vorgesehenen minderwertigen Produkte gegen qualitativ hochwertigere austauschen lassen. Dafür bezahlt er natürlich einen Aufpreis, der in diesem Stadium nicht mehr verhandelbar ist, sondern diktiert wird.
Die Baubeschreibung definiert die Qualität
Wichtig: Zwar ist – zumindest in der Theorie – "die Leistung eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinn verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können" (§ 9 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil A). Doch in der Praxis unterscheiden sich Leistungsbeschreibungen grundsätzlich stark in ihrem Informationsgehalt und ihrer Ausführlichkeit.
Zwar müssen die Handwerker auch bei einer noch so dürftigen Ausschreibung die anerkannten Regeln der Bautechnik einhalten. Doch macht sich in jedem Fall Genauigkeit in den Leistungsverzeichnissen für Sie bezahlt. Denn nur wenn klar ist, welche Arbeiten wie auszuführen sind und wieviel Material Sie in welcher Qualität benötigen, erhalten Sie präzise Angebote, die eine ordentliche Vergleichsgrundlage darstellen und so Kosten sparen helfen.
Außerdem haben Sie bei einer detaillierten Leistungsbeschreibung im Nachhinein auch die Sicherheit, dass Ihr Vertragspartner die gewünschte Qualität tatsächlich liefert. Falls Sie jedoch nur ungefähr angeben, was Sie wollen, können Ihre Vertragspartner letztlich weniger gute und preiswerte Materialien verwenden und trotzdem zu dem für höhere Qualität angegebenen Preis abrechnen. Als Faustregel gilt also: Die Ausschreibung sollte alles beinhalten und den Handwerkern keine Wahlfreiheit lassen oder ihnen gar Rätsel aufgeben.
Leistungsbeschreibung und Grundstück
Vorsicht ist auch bei den Stichwörtern „bauseits“ oder „Bauherrenleistung“ geboten. Hier wird zwar eindeutig gesagt, wer die Kosten zu tragen hat, die Dimensionen überblickt ein Baulaie aber oft nicht. So weist der Bauherren-Schutzbund (BSB) darauf hin, dass sich je nach Vertrag bereits durch die Grundstücksbeschaffenheitunkalkulierbare Kosten ergeben können. Während normalerweise ein Haus entsprechend der individuellen Grundstückssituation geplant wird, schlägt mancher Fertighausanbieter den umgekehrten Weg ein. Das Unternehmen setzt bestimmte Anforderungen an das Grundstück voraus, um den gewählten Haustyp darauf bauen zu können. Diese zu erfüllen, ist Sache des Bauherrn und kann beispielsweise bei einem Hanggrundstück finanziell für böse Überraschungen sorgen.
Aber auch wenn das Ausbaggern der Baugrube in den Leistungskatalog des Unternehmens fällt, können die Grundstücksarbeiten zur Kostenexplosion führen. Der Verband privater Bauherren (VPB) beispielsweise hat auf seiner Website ein „ABC der Gemeinheiten“ veröffentlicht. Unter dem Stichwort „Aushub“ geht es um die Entsorgung desselben. Diese meist bauseits zu erbringende Leistung wird in vielen Bau- und Leistungsbeschreibungen nicht einmal erwähnt und trifft den Bauherrn folglich völlig unerwartet. Er muss die Erde, die einfach auf dem Grundstück liegenbleibt, auf eigene Kosten und eigene Initiative abfahren lassen. Zum Zeitdruck – die Erde behindert den Fortgang der Arbeiten – kommt der Druck unerwarteter, relativ hoher Kosten, die noch mehr steigen, wenn die Erde belastet ist.
Vollständiges Leistungsverzeichnis
Die Liste bevorzugt unterschlagener Leistungen ist lang. Das reicht von Lichtschächten und Zählerkästen über Abwasserrohre, die zwar aus dem Haus herausgeführt, nicht aber bis zum nächsten öffentlichen Anschluss weitergezogen werden oder fehlender Wärmedämmung bis hin zu mangelhaften Angaben zur Ausbaustufe. Denn schlüsselfertig ist bei manchem Anbieter auch ein Haus, in dem die kompletten Tapezierarbeiten noch fehlen.
Je detaillierter eine Bau- und Leistungsbeschreibung ausfällt, desto größer ist die Kostensicherheit. Konkrete Angaben zu folgenden Punkten geben dem Bauherren die Gewähr, dass er erhält, was er bezahlt:
- Form
- Abmessungen
- technische Kenngrößen
- Qualität
- Material
- Hersteller
- Typ
- Marke
Auch Installationen sollten inklusive der Details zu Anzahl und Platzierung beschrieben sein, wenn man teure Nachrüstungen vermeiden will.
Vorsicht ist bei Änderungsvorbehalten oder Zusätzen wie „oder gleichwertig“ geboten, die jede genaue Festlegung wieder aufweichen. Die müssen ausnahmslos gestrichen werden. Denn ob ein Material gleichwertig ist, kann ein Baulaie in der Regel nicht beurteilen und ob eine Änderung letztendlich einer Leistungsminderung entspricht, ebensowenig. Auch allgemein gehaltene Angaben wie „deutsches Markenprodukt“ sollte der Bauherr nicht akzeptieren. Das deutsche Markenprodukt garantiert keine Qualität, deutsche Hersteller gibt es viele.
Eine exakte Bau- und Leistungsbeschreibung erhöht darüber hinaus die Rechtssicherheit, da die zugesagten Leistungen konkret überprüfbar werden. Stellt sich trotz allem Pfusch und Schlamperei heraus, kann sich der Bauherr auf eindeutige vertragliche Regelungen berufen, die nicht angreifbar sind.
Die Ausschreibung
Als nächster Schritt folgt auf der Grundlage der Leistungsverzeichnisse die Ausschreibung. Verschiedene Unternehmer erhalten die Unterlagen zusammen mit der Aufforderung, ein Angebot abzugeben. Diese tragen ihre Preise ein und berechnen auf der Grundlage der angegebenen Menge den Gesamtpreis für die Bauleistung.
Selber ausschreiben oder Architekt ausschreiben lassen?
Wenn Sie als Bauherr die Ausschreibung selbst in die Hand nehmen, können Sie auf den ersten Blick Geld sparen. Denn die Ausschreibung und Vergabe der Bauarbeiten lassen sich die Architekten gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) natürlich vergüten. Doch sollten Sie sich diesen Schritt genau überlegen. Denn ein guter Fachmann, der bei der Auswahl der Handwerker ausschließlich nach der Leistungsfähigkeit geht und nicht nur Unternehmer engagiert, mit denen er schon immer zusammengearbeitet hat, kann mit einer detaillierten und möglichst breit gestreuten Ausschreibung und der richtigen Vergabe der Bauleistung die Baukosten reduzieren.
Außerdem gehört es zu den Pflichten eines Architekten Sie zu warnen, falls Sie Arbeiten an einen als unzuverlässig bekannten Handwerker vergeben wollen. Das gilt auch, wenn dem Architekten bekannt ist, daß der von Ihnen ausgewählte Bauunternehmer in finanziellen Schwierigkeiten steckt. Wichtig: Auch wenn Sie Ihren Architekten mit der Auswahl der Handwerker beauftragen, sind Sie als Bauherr der Vertragspartner.
Neubau vom Bauträger oder Bauunternehmen
Wer einen Bauträger oder ein Hausbauunternehmen beauftragt, sein Haus schlüsselfertig zu errichten, spart damit in der Regel viel Nerven und Mühe. Maßgebend, wie Ihre vier Wände künftig aussehen, ist selbstverständlich auch hierbei die Baubeschreibung. In der Regel hat der Bauträger bereits vorab Ausstattung und Beschaffenheit der Immobilie vorgegeben. Sonderwünsche wird er jedoch, wenn Sie diese frühzeitig äußern, gegen Aufpreis in der Bau- und Leistungsbeschreibung berücksichtigen.
Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung
Bauherren kommen somit um die intensive Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht herum, am besten mit einem Fachmann an der Seite. Das schützt nicht nur vor einem finanziellen Desaster, sondern macht die Angebote unterschiedlicher Hersteller vergleichbar.
Wer danach feststellt, dass ein auf den ersten Blick teurer erscheinender Anbieter sogar günstiger als das „Schnäppchen“ ist, weil er mehr Leistung bietet, darf getrost wechseln. Er hat dann vermutlich neben dem besseren Preis auch den seriöseren Vertragspartner.
Das müssen Bauherren unbedingt beachten:
- Verlangen Sie eine detaillierte Objektbeschreibung, die Maße, Herstellernamen und Qualitätsbezeichnungen für alle Baumaterialien beinhaltet.
- Lesen Sie die Beschreibung zu Hause Punkt für Punkt genau durch. Manchmal hilft es auch, sich die Ausführung bildlich vorzustellen.
- Notieren Sie sich alle ungeklärten Punkte und Fragen. Bitten Sie den Verkäufer um eine entsprechende Erklärung.
- Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie einen Fachmann, z. B. einen Architekten, die Objektbeschreibung auf Herz und Nieren zu überprüfen. Er kann Ihnen auf jeden Fall sagen, ob die Unterlagen alle wichtigen Punkte beinhalten und ausführlich darstellen. Das Honorar kostet Sie in jedem Fall weniger als eine böse Überraschung beim Einzug.
Bei der Überprüfung von Bau- und Leistungsbeschreibungen helfen unabhängige Bausachverständige oder folgende Verbraucherschutzorganisationen:
Bauherren-Schutzbund, Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin
Tel.: 030/3128001, Fax: 030-31507211
www.bsb-ev.de
Verband Privater Bauherren, Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin
Tel.: 030/2789010, Fax: 030-27890111
www.vpb.de
Bundesverband Verbraucherzentrale, Markgrafenstr. 66, 10969 Berlin
Tel.: 030/25800-0
www.vzbv.de