Skip to main content

Ist eine Baugenehmigung immer Pflicht?

In vielen Fällen ist eine Baugenehmigung inzwischen überflüssig. Dank entrümpelten Bauordnungen ist der Weg durch die Behörden für Bauherren einfacher geworden. Der Gang zum Amt bleibt jedoch Pflicht.

 

Verschiedene Verfahren von Baugenehmigung

1. Verfahrensfreie oder genehmigungsfreie Gebäude
Hierzu zählen Garagen, Gartenhäuschen bis 75 m3, Gewächshäuser und Terrassenüberdachungen. Detailliert aufgeführt in der jeweiligen Landesbauordnung.
2. Genehmigungsfreistellung
Ein Hausbau im Geltungsbereich eines Bebauungsplan. Der Neubau geht konform mit den Festsetzungen dieses Bebauungsplans. Der Bauherr reicht die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde ein und benachrichtigt die Eigentümer der Nachbargrundstücke. Einen Monat nach der Vorlage darf mit dem Bau begonnen werden.
3. vereinfachtes oder einfaches Baugenehmigungsverfahren
Die Baubehörde prüft nach ausgewählten Kriterien (Brandschutz, Rettungswege ...) auf die Zulässigkeit des Baus. Die Baubehörde muss innerhalb einer kurzen Frist von wenigen Wochen entscheiden.
4. Baugenehmigungsverfahren
Der Bauantrag wird mit der Bauvorlage des Entwurfsverfassers gestellt, dazu sind nur bestimmte Berufsgruppen berechtigt. Eine erteilte Baugenehmigung gilt für vier Jahre. 
5. Vorbescheid
Ein Vorbescheid zu konkreten, einzelnen Fragen des Bauherrn wird eingereicht, in einer späteren Baugenehmigung darf bezüglich dieser Fragestellung nicht mehr anders entschieden werden. Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig.
6. Antrag auf Erteilung von Befreiungen
Wenn Sie bei Ihrem Hausbau nicht die Vorgaben des Bebauungsplans einhalten, kann ein Abweichungsantrag eingereicht werden. Gemeinden erteilen die Befreiung nur bei guter Begründung und wenn keine öffentlichen Interessen dagegen stehen.

Baugenehmigung ist Ländersache

Mit der Baugenehmigung gibt die Baubehörde den Startschuss für den Neubau. Die Regelungen sind Ländersache, daher sehen die Verfahren in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen oder Berlin jeweils anders aus. Gültig ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.

Noch vor einigen Jahren hatten Bauherren einen wahren Behördenmarathon vor sich, wenn sie eine Baugenehmigung für den Bau ihres Einfamilienhauses einholen wollten. Bis zu einem Jahr mussten sie warten, bis der amtliche Startschuss für den Hausbau endlich fiel. Heute kann das sehr viel schneller gehen.

Freistellung von der Baugenehmigung

Inzwischen haben die Bundesländer ihre jeweilige Landesbauordnung gründlich reformiert. Heraus kamen neue Verfahren und überarbeitete Vorschriften für kürzere Bearbeitungszeiten. Sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren sorgen dafür, dass der Bauherr seine Baugenehmigung schon nach wenigen Wochen in den Händen hält. Gibt es eine Freistellungsverordnung ist das Bauen eines Hauses sogar ohne behördliche Genehmigung möglich.

Voraussetzung: qualifizierter Bebauungsplan

Die Freistellung von der Genehmigungspflicht ist allerdings an gewisse Spielregeln gebunden. So muss das zu bebauende Grundstück grundsätzlich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplan liegen und den Vorgaben dieses Plans entsprechen.

Qualifiziert ist ein Bebauungsplan dann, wenn er Angaben über die Art der baulichen Nutzung (zum Beispiel allgemeines Wohngebiet, in dem kein Gewerbe erlaubt ist oder Mischgebiet, in dem sich Betriebe ansiedeln dürfen), das Maß der baulichen Nutzung( insbesondere Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl), die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen enthält.

Unterlagen für Genehmigungsbehörde

Der Bauherr muss die jeweils zuständige Behörde – Landratsamt oder städtisches Bauamt – über sein Bauvorhaben informieren und die entsprechenden Unterlagen einreichen. Vorlegen müssen Sie in der Regel Baupläne und Lagepläne sowie statische Nachweise und Nachweise zum Schallschutz, Brandschutz und Wärmeschutz.

Fristen für die Baugenehmigung

Was die Baubehörde darüber hinaus noch sehen will, steht in der jeweiligen Landesbauordnung. Jedes Bundesland hat seine eigene, die in Details von den anderen Landesbauordnungen abweichen kann (Beispiel Landesbauordnung Bayern). Am besten Sie informieren sich darüber frühzeitig bei der örtlichen Genehmigungsbehörde. Nach Ablauf einer bestimmten Frist, meist zwei bis sechs Wochen, kann der Bauherr mit dem Bau beginnen.

Vorausgesetzt, die Genehmigungsbehörde hat innerhalb dieses Zeitraums nicht erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss. Besonders schnelle Beamte signalisieren ihr Einverständnis noch vor Ablauf der Frist und geben so den Startschuss für das Bauvorhaben. Jedes Bundesland hat seine eigene Praxis entwickelt, was die Voraussetzungen einzureichender Unterlagen und Fristen betrifft.

Das vereinfachte Verfahren

Doch was tun, wenn Ihr Areal nicht auf dem Gebiet eines herkömmlichen Bebauungsplans liegt? Dann können Sie als Bauherr einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan bei der Gemeinde beantragen. Wird der erteilt, haben Sie wiederum Planungssicherheit für Ihr Vorhaben.

Behörde prüft nicht im Detail

Ansonsten prüfen die Behörden im sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren, ob das Haus gebaut werden kann. Dabei werden die Unterlagen nicht mehr in allen Details geprüft. Die Folge: In der Regel erhält der Bauherr bereits nach einigen Wochen die Baugenehmigung in den Händen. Ist aber auch verantwortlich dafür, dass die dort gemachten Vorgaben beim Hausbau wirklich eingehalten werden.

Baugenehmigung bei Abweichung vom Bebauungsplan

Wenn Ihr Eigenheim von den Vorgaben des Bebauungsplan abweichen soll, ist ebenfalls eine behördliche Genehmigung erforderlich. Deshalb sollten Sie noch vor dem Grundstückskauf einen Blick in den entsprechenden Bebauungsplan werfen. So können Sie feststellen, ob Ihre Wunschvorstellungen mit den Vorgaben der Gemeinde übereinstimmen und der Beginn des Bauvorhabens nicht allzu lange auf sich warten lassen wird.
Abweichungen sollen den Gestaltungsspielraum vergrößern. Es soll ein geringer Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans zugelassen werden, ohne die Grundzüge des B-Plans zu beeinträchtigen. Damit soll eine individuelle und nicht beabsichtigte Härte für den Bauherrn vermieden werden, zum Beispiel bei der Höhe, der Grundflächenzahl oder der Baulinie. Anders als bei Abweichungen müssen Ausnahmen im B-Plan schon vorgesehen sein.

Bauvoranfrage

Endgültige Klarheit, ob die geplante Bebauung zulässig ist, schafft dann eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. Erwirken Sie einen positiven Vorbescheid, werden alle Aspekte Ihres Bauvorhabens, die bereits durch das amtliche Schreiben abgesegnet sind, zum Beispiel eine bestimmte Dachkonstruktion, bei einem endgültigen Genehmigungsverfahren nicht mehr geprüft.

Vorsicht ist bei einer mündlichen Zusage des Baubeamten geboten. Lassen Sie sich die Zusagen schriftlich mit Brief und Siegel geben. Denn nur daran ist die Baubehörde später gebunden. Allerdings verliert auch ein schriftlicher Vorbescheid nach ein bis drei Jahren (je nach Bundesland) seine Gültigkeit. Zügiges Handeln ist also angesagt.

Baugenehmigung für Innenbereich

Etwas komplizierter wird es, wenn Sie Ihr Haus auf einem Grundstück bauen möchten, das im Innenbereich oder gar im Außenbereich liegt. Zu einem Innenbereich zählen bebaute Gebiete, für die es keinen Bebauungsplan gibt. Solch einen unbeplanten Innenbereich findet man insbesondere in städtischen Lagen. Wer dort eine Baulücke gefunden hat, braucht auf jeden Fall eine Baugenehmigung.

 

Außenbereich

Unbebaute Flächen, die weder zum Innenbereich zählen noch auf dem Gebiet eines Bebauungsplans liegen, zählen zum Außenbereich. Nur ausnahmsweise dürfen solche Außenbereichsgrundstücke bebaut werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Bauherr den Erlass einer entsprechenden Satzung bei der Gemeinde beantragt. Einen Rechtsanspruch darauf hat er jedoch nicht.

Warum dauert Baugenehmigung so lange?

Eine schnelle Zustimmung der Baubehörde bedeutet auch für Ihren Finanzierungsplan Sicherheit. Mögliche Verzögerungen sind teuer. Wer den Weg durch Paragraphendickicht kennt, kann Zeit und Geld sparen.
Doch so wie sich Landesbauordnungen unterscheiden, so unterschiedlich arbeiten auch die Genehmigungsbehörden einiger Gemeinden. Daher berichten Bauherren immer wieder, dass die Fristen bis zur Erteilung der Genehmigung viel länger dauern, als in der Bauordnung beschrieben. Die Baubehörden ihrerseits weisen immer wieder auf das Einreichen unvollständiger Unterlagen hin, bei denen nachgefragt und nachgebessert werden musste. Oft werden personelle Engpässe bei den Kommunen auch als Grund für Verzögerungen genannt.

 

Hausbau ohne Baugenehmigung wird bestraft

Wer ohne behördliche Genehmigung baut bzw. das Bauamt nicht über sein Vorhaben unterrichtet hat, muss mit einer ganzen Reihe von Sanktionen rechnen. So können die Beamten erhebliche Bußgelder verhängen, die Baustelle stilllegen oder gar den Rückbau, also den Abbruch, verlangen. Unter anderem riskieren Bauherren ohne Bauschein, dass sie vom Staat keine Fördermittel (wie beispielsweise die KfW Förderung von Effizienzhäusernerhalten.

Wichtig: Die einmal erteilte Genehmigung gilt nicht unbefristet. Sie kann während eines Zeitraums von zwei bis vier Jahren genutzt werden.

Was Sie als Bauherr auch wissen müssen:

Den Unterschied zwischen Garantie und Gewährleistung
Warum die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung elementar ist
Baufinanzierungin allen Details
Welche Vorzüge ein Fertighaus hat

zurück zur Startseite

News Neubau

Musterhauspark bei Köln aus Vogelperspektive.

Die FertighausWelt Köln feiert ihr zehnjähriges Bestehen.

 

FingerHaus

FingerHaus verpasst seiner Hausproduktion ein Update mit modernster Technik.

Lehner Haus Bungalow neue Unikate

Wie Urlaub zuhause: Lehner Haus präsentiert neue Unikate.