Bebauungsplan definiert die Bebaubarkeit einer Fläche — Der Bebauungsplan legt fest, wie und was gebaut werden darf. Nicht jeder Boden ist ein Bauplatz. Bauherren müssen die Unterschiede kennen. Foto: darknightsky - stock.adobe.com

Im Bebauungsplan steht, was Sie beim Hausbau dürfen

Der Bebauungsplan gibt vor, was und wie gebaut werden darf, teilweise geregelt bis ins Detail. Bauherren müssen sich mit den Vorgaben vertraut machen.

Übersicht:

Um eines gleich vorweg zu nehmen: Der Teufel steckt im Detail! Prüfen Sie den Bebauungsplan, denn hier stecken wertvolle Informationen über Ihr anvisiertes Grundstück drin. Bitten Sie Experten in Ihrer Gemeindeverwaltung um Hilfe!

Jedes Grundstück ist ein Unikat

Kein Grundstück gleicht dem anderen. Das gilt nicht nur für Lage und Größe. Bebaubarkeit, mögliche Umweltbelastungen und Bodenbeschaffenheit sind Punkte, die jeder Grundstückskäufer vor seiner Unterschrift klären sollte. Zum Glück gibt es Auskunft vom Amt, die dabei weiterhilft.

Bebauungsplan kann Pläne durchkreuzen

Familie Bechtele aus Tübingen hatte Pech, auch wenn es auf den ersten Blick ganz anders aussah. Auf der Suche nach einem Grundstück für ihren Hausbau hatten sie genau das Richtige gefunden: ein Grundstück in Höhenlage mit herrlichem Blick auf die Berge des Schwarzwaldes und genügend weit ab vom Trubel der Universitätsstadt. Auch der Preis stimmte. Deshalb griff die junge Familie sofort zu. Erst später stellte sie fest: Aus ihrem Haus – wie zunächst geplant – wurde nichts. Der Grund: Laut Bebauungsplan war an dieser Stelle ein konventionelles Satteldach vorgeschrieben, das gewünschte Flachdach war nicht erlaubt.

Bebauungsplan hält wichtige Infos bereit

Was die Bechteles nicht wussten: Ein Blick ins amtliche Register, und bereits vor dem Grundstückskauf wäre klar gewesen, daß sie ihre Vorstellungen vom Einfamilienhaus auf dem ausgesuchten Stück Land nicht verwirklichen können. Bebauungsplan, heißt das Papier, das wichtige Informationen für Bauherren bereit hält. Beim Bauamt der Gemeinde oder des Kreises kann sich der Grundstücksinteressent erkundigen, was auf der Parzelle überhaupt gebaut werden darf.

Baugrenze, Grundfläche, Geschossfläche

Im Bebauungsplan ist unter anderem festgelegt, wo genau das Haus auf dem Grundstück stehen darf und wie hoch und breit es sein soll. So zeigt der Bebauungsplan die einzuhaltenden Baugrenzen, die Baulinien und vor allem die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse sowie die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl an. Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel des Grundstücks bebaut werden darf. Die Geschoßflächenzahl beinhaltet die Anzahl der Quadratmeter, die eine Etage eines Hauses umfassen darf. Selbst die Art des Daches kann die Baubehörde festlegen, wie Familie Bechtele feststellte. Das Positive für Bauwillige: Die Angaben im Bebauungsplan sind verbindlich. Der Grundstückskäufer darf sich also darauf verlassen, das bei einer späteren Baugenehmigung seine Pläne vom Bauamt nicht völlig durchkreuzt werden.

Kein Bebauungsplan bedeutet nicht völlige Freiheit

Auf die Informationsquelle Bebauungsplan sollte kein Bauherr verzichten. Denn schließlich will das Grundstück genauso sorgsam ausgesucht werden wie das Haus, das einmal auf ihm entstehen soll. Erst der Gang zur Amtsstube macht klar, ob der Verkäufer auch halten kann, was er verspricht. Wichtig: Gibt es für Ihr Grundstück keinen Bebauungsplan, beispielsweise weil es sich um eine Lücke in einem älterem Baugebiet handelt, kann die Freiheit bei der baulichen Gestaltung etwas größer sein. Allerdings gibt es auch für solche Fälle Vorgaben, wie die Orientierung an der Nachbarbebauung. Vor Vertragsunterschrift empfiehlt es sich jedoch auch hier: Nachfragen beim Bauamt lohnt immer.

Bauland oder Bauerwartungsland ist ein riesiger Unterschied

Wenn es um die Bebaubarkeit von Grundstücken geht, lauern noch ganz andere Fallstricke. Schon so mancher hat sich von den schönen Worten des Verkäufers „einwickeln“ lassen, und voreilig den Kaufvertrag besiegelt. Anschließend stellte sich der Impulskauf als Verhängnis für den Käufer heraus. Denn statt „Bauland“ hatte er unbebaubares Land erworben. Das „Schnäppchen“ entpuppte sich als teurer Acker. Was jeder auf der Suche nach dem richtigen Grundstück wissen sollte: Nicht jeder Boden ist ein Bauplatz. Wieder ist der Bebauungsplan die richtige Informationsquelle.

Ist das Grundstück dort als Baugrundstück für Wohngebäude ausgewiesen, kann der Interessent beruhigt den Vertrag unterschreiben. Eher vorsichtig sollte er sein, wenn es sich um Rohbauland, der Vorstufe zum Bauland, handelt. Das sind zwar Parzellen, die laut Bebauungsplan zum Hausbau vorgesehen sind. Aber die Erschließung des Baulands ist noch nicht in trockenen Tüchern, und die Erschließung ist eine elementare Voraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Aus rechtlicher Sicht noch unsicherer ist der Kauf von Bauerwartungsland. Diese Grundstücke können irgendwann von der Kommune zum Bauland bestimmt werden, aber einen konkreten Zeitpunkt gibt es nicht. Bauerwartungsland ist im Flächennutzungsplan der Kommune ausgewiesen.

Altlastenverzeichnis

Auskunft über den Zustand des Bodens und mögliche Altlasten gibt das Altlastenverzeichnis. Dort sind alle Grundstücke verzeichnet, die der Gemeinde bezüglich Beeinträchtigungen bekannt sind. Bauherren finden dieses Kataster beim Umweltamt, der Unteren Wasserbehörde oder auch der Abfallbehörde der jeweiligen Kommune. Allerdings können Sie sich nicht hundertprozentig auf das Verzeichnis verlassen, wenn Sie wissen wollen, ob das Grundstück mit Giftstoffen oder anderen Altlasten im Boden belastet ist. Denn die Auskunft vom Amt ist nicht zwangsläufig vollständig. Eingetragen ist nur, was bekannt ist. Die Folge: Was morgen entdeckt wird, findet sich heute noch nicht zwischen grauen Aktendeckeln wieder. Zweite Informationsquelle in Sachen Altlastengefahr: das Grundbuchamt. Als Kaufinteressent haben Sie ein berechtigtes Interesse und dürfen in das entsprechende Grundbuchblatt Einsicht nehmen. Zählten mögliche Umweltsünder, wie Gewerbetriebe, zu den Voreigentümern, ist Vorsicht geboten.

Bodengutachten

Soll es nicht erst der Bagger an den Tag bringen, muss ein Gutachter den Boden auf Schadstoffe untersuchen. Eine Bodenuntersuchung kann auch dann Sinn machen, wenn der Käufer genau wissen will, was sich unterhalb der Erdschicht verbirgt. So mancher Bauherr musste das Grundwasser unterhalb seines künftigen Heims schon mit teuren Drainagearbeiten bändigen oder aufwendige Fundamente gießen lassen, weil er ansonsten auf Sand gebaut hätte. Fazit: Je gründlicher die Grundstücksauswahl, um so mehr Geld und Ärger bleiben Ihnen erspart.

Auskunftspflicht über Bebauungsplan

Wenn Sie als Bauinteressenten mit den Angaben und Kürzeln im Bebauungsplan nicht klar kommen, können Sie die Baubeamten in jedem Fall um Hilfe bitten. Städte und Gemeinden sind vom Gesetzgeber verpflichtet, Bauinteressenten auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück zu beraten und zu unterstützen. Dazu zählt auch, den amtlichen Plan den Laien zu erklären.

Was Bauinteressierte noch wissen sollten:

Wie geht das mit der Baugenehmigung?
Was muss rund ums Grundstück beachtet werden?
Welche Architektur passt zu mir?
Ein Musterhauspark lädt ein.

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