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Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Was Sie über die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer wissen müssen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich prozentual aus dem Kaufpreis für eine Immobilie erhoben, wie er sich aus dem notariellen Kaufvertrag ergibt.

Bei der Grundsteuer hingegen handelt es sich um eine regelmäßig anfallende Abgabe.

Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft, wird vom Staat erst einmal zur Kasse gebeten: Die Grunderwerbsteuer wird fällig.

Dabei ist das Finanzamt keinesfalls bescheiden, sobald seine Bürger in Wohneigentum investieren. Die Grunderwerbsteuer macht üblicherweise 3,5 Prozent vom Kaufpreis aus. Da können selbst bei einem Reihenhaus – je nach Lage – schnell über 10.000 Euro fällig werden, für die der Käufer keine Gegenleistung erhält.

Aber die aktuelle Entwicklung zeigt, dass Bauherren und Käufer in Zukunft wohl immer mehr Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Verantwortlich dafür sind vor allem zwei Gründe:

  • Grunderwerbsteuer steigt
  • verbreiterte Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer steigt

Der Satz für die Grunderwerbsteuer ist in Sachsen-Anhalt seit März 2010 von 3,5 auf 4,5 Prozent angestiegen. Damit folgte ein erstes Flächenland den Beispielen der Stadtstaaten Berlin und Hamburg, die bereits 2007 und 2009 aus dem bis dahin geltenden bundeseinheitlichen Einheitstarif ausgestiegen waren.

Weitere Bundesländer werden angesichts der klammen Haushaltskassen vermutlich folgen. Dabei handelt sich um eine reine Steuererhöhung, da sich an der Bemessungsgrundlage und den Anwendungsregeln im Grunderwerbsteuergesetz nichts geändert hat.

Verbreiterte Bemessungsgrundlage

Hier stellt sich eine besondere Problematik beim gleichzeitigen Erwerb einer Bauparzelle sowie eines schlüsselfertigen Hauses vom gleichen Veräußerer ein. Die Grunderwerbsteuer wird immer öfter vom Wert des Grunds und Bodens plus des Gebäudes berechnet.

Bauherren können gegenüber dem Finanzamt kaum noch argumentieren, sie hätten bloß ein Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude in Eigenregie errichtet. In diesem Fall würde sich die Steuer nur nach dem Wert für das Grundstück berechnen und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt.

Eine Trennung gelingt jetzt kaum noch, seit der Bundesfinanzhof (BFH) in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang des schlüsselfertigen Objekts ausgeht. Diese Verschärfung hatte der Europäische Gerichtshof gebilligt. Die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen durch die Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks verstößt selbst dann nicht gegen EU-Recht, wenn diese Bauleistungen zugleich der Umsatzsteuer unterliegen (Az. C - 156/08, DB 2009 S. 382).

Daher gibt es jetzt grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem anschließenden Hausbau – auch wenn getrennte Verträge mit Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer abgeschlossen werden oder die Hausplanung inhaltlich maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist.

Selbst wenn der künftige Hausbesitzer den Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt, fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an. Das sind dann neben Grundstücks- und Gebäudepreis auch anfallende Nebenkosten.

Grunderwerbsteuern sparen durch Inventar

Erwerber von Gebraucht-Immobilien haben noch eine kleine Chance: Sobald etwa ein Eigenheim mit Inventar übernommen wird, darf der Gegenwert des Inhalts vom Kaufpreis abgezogen werden.

Die Folge: Für Einbauküche, Gartenmöbel und Gerätschaften im Hobby-Keller verlangt der Fiskus keine Grunderwerbsteuer. Allerdings, so wissen Steuerberater, die sich auskennen, achtet der Fiskus auf die Verhältnismäßigkeit.

Formaler Ablauf

Erwerber von Objekten aus zweiter Hand sollten dem Kaufvertrag eine vom Notar beglaubigte Inventarliste inklusive Schätzwerten beifügen. Je weniger Mühe die Prüfung dem Finanzbeamten macht, desto besser.

Kontrolle durch den Staat

Wechselt ein Grundstück den Besitzer, wandert automatisch eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt, und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen.

Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer, denn erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, lässt sich der Eigentümerwechsel erfolgreich ins Grundbuch eingetragen. Aber die Informationen werden in vielen weiteren Bereichen genutzt. Sie lassen etwa finanzielle Rückschlüsse über die Einkommensverhältnisse von Ex-Besitzer und Erwerber zu.

Grunderwerbsteuer und ihre Ausnahmen

Wann ist man von der Grunderwerbsteuer befreit?

Ausgenommen von der Besteuerung sind u. a. Erwerbsvorgänge, die

  • der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen
  • Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades (z. B. Geschwister) und deren Ehegatten
  • Erwerbsvorgängen zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient
  • Grunderwerbsteuer fällt auch dann nicht an, wenn der Wert der Gegenleistung (Kaufsumme) 2.500 Euro nicht übersteigt.

Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (z.B. Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.

Unterschied Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Nicht zu verwechseln sind Grundsteuer und Grunderwerbsteuer.

  • Grunderwerbsteuer fällt nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks an,
  • die Grundsteuer hingegen regelmäßig für den Eigentümer von einem Grundstück oder auf den Mieter (umgelegt über die Nebenkosten).

Die Grundsteuer

Regelmäßig, in vier gleichen Raten, stellt die Gemeinde dem Eigentümer die sogenannte Grundsteuer in Rechnung.

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Letzterer umfasst das Grundstück einschließlich der darauf befindlichen Gebäude.

Die Grundsteuer wird von den Kommunen in Form eines Bescheids an den Eigentümer der Grundstücke geltend gemacht. Beim Mieten einer Wohnung oder eines Hauses wird die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung umgelegt, sie zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.

Wie hoch der genaue Betrag der Grundsteuer ausfällt, hängt von der zuständigen Gemeinde und ihrem Hebesatz ab, der deutschlandweit von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich ausfallen kann.

Die Grundsteuer dient als eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen – das lässt zukünftig bei jedem Modell eher Steigerungen als Minderungen befürchten.

Berechnung der Grundsteuer

​​​​​​Bei der Grundsteuer wird das sogenannte Grundvermögen (Grund und Boden einschl. Gebäude, land- und forstwirtschaftliche Betriebe) nach seinem Ertrag bzw. Wert besteuert. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen bei der Höhe der Besteuerung grundsätzlich keine Rolle.

  1. Ihr zuständiges Finanzamt ermittelt den Einheitswert. Er legt auf der Grundlage der zum 01.01.1964 bestehenden Wertverhältnisse den Wert des Grundbesitzes fest. Diese Berechnung wird mit dem Erlass des Einheitswertbescheides abgeschlossen.
  2. Auf der Grundlage des Einheitswertes ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Diese Berechnung endet mit dem Erlass eines Grundsteuermessbescheides.
  3. Auf der Basis des Grundsteuermessbetrages setzt die Gemeinde die Grundsteuer fest. Die Formel hierfür lautet:
Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz

Die Hebesätze der Städte und Kommunen werden in einer gemeindlichen Satzung festgelegt. Die Hebesätze bestimmen, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrages die Grundsteuer erhoben wird. Der Hebesatz der Stadt Augsburg liegt beispielsweise bei 345 v.H., der der Stadt München bei 490 v.H.

Grundsteuer bei Eigentumswechsel

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die sich ausschließlich nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres richtet.

Eine während des Kalenderjahres eingetretene Änderung in den Eigentumsverhältnissen, wie sie z.B. durch den Verkauf eines Grundstückes eintritt, kann daher erst ab dem Beginn des nächsten Kalenderjahres berücksichtigt werden. Dabei ist zu beachten, dass für die steuerrechtliche Zurechnung eines Objektes entscheidend ist, wer am 1. Januar des jeweiligen Jahres wirtschaftlicher Eigentümer (Übergang von Nutzen und Lasten) und nicht, wer bürgerlich-rechtlicher Eigentümer (Grundbucheintrag) ist.

Der bisherige Eigentümer hat daher noch die gesamte Grundsteuer für das Jahr zu entrichten, in dem der Eigentumswechsel stattgefunden hat. Die Grundsteuer, die der bisherige Eigentümer nach der Veräußerung zu leisten hat, kann er – sofern eine entsprechende privatrechtliche Vereinbarung besteht – vom Erwerber fordern.

Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen

2019 stand eine Grundsteuerreform an, deren Auswirkungen erst in ein paar Jahren deutlich werden. Ob Mieter oder Besitzer von Immobilien, ob Kommunen oder Politik: Alle haben mit der Grundsteuer zu tun – und werden die Konsequenzen der Reform zu spüren bekommen, ob positiv oder negativ wird sich zeigen.

Grundsteuer ist deutschlandweit nicht einheitlich

Da die alten Einheitswerte der Grundsteuer nicht mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar waren, forderte das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung bis Ende 2019. Die Reformer teilten sich in zwei Lager mit jeweils einem anderen Modell:

  • Eine Fraktion wollte die Steuerlast von der Größe des Grundstücks und des Gebäudes (Modell Grundstücksgröße),
  • die andere vom Wert (Modell Grundstückswert) abhängig machen.

Für gerechter hielt eine Mehrheit das Modell mit dem Wertansatz bei der Grundsteuer. Doch die Frage, wie dieser Wert ermittelt werden soll, verkomplizierte die Sache.

Bodenrichtwert, Miete und Gebäudealter standen für dieses Modell als Vorschlag im Raum. Doch im selbstgenutzten Eigenheim zahlt keiner Miete, also bleibt nur der Rückgriff auf die Daten des Statistischen Bundesamtes. Ein Modell, dem Experten bereits im Vorfeld jede Menge Konfliktpotenzial und Bürokratie unterstellten. Und darunter werden die Kommunen als Steuereintreiber sowie die Steuerzahler gleichermaßen leiden.

Grundsteuerreform soll zu mehr Gerechtigkeit führen

Die Politik musste versuchen, den Kommunen gerecht zu werden, die die Grundsteuer als nicht unerhebliche Einnahme benötigen, aber auch der Immobilienbranche und nicht zuletzt Mietern und Eigentümern, denen die Kosten nicht davonlaufen sollen. Mit unbebauten, aber bebaubaren Grundstücken zu spekulieren, sollte hingegen möglichst teuer werden. 

In der Konsequenz geht die Reform uns alle an – ob Mieter oder Eigenheimbesitzer. Jeder muss auf die eine oder andere Weise Grundsteuer abführen.

Kompromiss bezüglich der Grundsteuerreform

Im Juni 2019 zeichnete sich in der Regierungskoalition ein Kompromiss bei der Grundsteuerreform ab. Der damalige Finanzminister Olaf Scholz setzte sich mit seinem Ertragswertmodell durch, gleichzeitig erhielten aber die einzelnen Bundesländer die Freiheit, die Grundsteuer gesetzlich auf Landesebene individuell handzuhaben.

Ob das Ergebnis nach der Reform der Grundsteuer gerecht oder zumindest gerechter als das alte sein wird, bleibt abzuwarten. Denn vor dem 1. Januar 2025 tritt keine Änderung in Kraft.

Und vielleicht macht eine Grundsteuerreform auch endlich Schluss mit Baulandspekulationen, indem sie beispielsweise ein nicht bebautes Grundstück höher besteuert. Das wäre in der Tat dann ein Modell mit mehr Gerechtigkeit.

Grundsteuer-Reformgesetz

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 wurde eine gesetzliche Neureglung geschaffen. Dabei haben die Länder die Möglichkeit erhalten, mittels Landesgesetz vom Bundesgesetz abzuweichen – wovon einige in Bezug auf das Grundvermögen Gebrauch machen.

Folgende Bundesländer machen von der Öffnungsklausel Gebrauch und regeln die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich:

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Hamburg
  • Hessen
  • Niedersachsen

Saarland und Sachsen nutzen die Öffnungsklausel, um vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einzuführen.

Lesen Sie hier mehr über die unterschiedlichen Regelungen der einzelnen Bundesländer.

Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Die Grundsteuer berechnet sich künftig in drei Schritten: 

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz
  1. Berechnung des Grundsteuerwerts:
    Wesentliche Faktoren dabei sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die wiederum von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Ebenfalls eine Rolle spielen die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.
  2. Ausgleich der Wertsteigerungen: Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, werden angepasst. Dafür wird die sogenannte Steuermesszahl auf circa einen Zehntel des bisherigen Werts gesenkt, das heißt von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum).
  3. Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, können sie ihre Hebesätze anpassen. Dadurch wird gewährleistet, dass sich insgesamt das Grundsteueraufkommen der Gemeinden nicht erheblich verändert.

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