Baugrundstück finden: Tipps für die Suche

Bevor man mit dem Bau des Traumhauses beginnen kann, steht im ersten Schritt die Suche nach dem passenden Baugrundstück an – und das ist in der Regel nicht ganz einfach.

Was passiert beispielsweise, wenn sogenannte Altlasten mit dem favorisierten Grundstück verbunden sind? Gibt es möglicherweise Vorgaben in Bezug auf den Bebauungsplan, die man unter allen Umständen einhalten muss? Mit welchen Kaufnebenkosten muss man rechnen? Und was bedeutet eigentlich der Begriff Bauerwartungsland?

Ob Bauzwang, fehlendeBaugenehmigungen, Probleme mit dem Bebauungsplan, schwierige Bodenbeschaffenheit oder Ärger mit den sogenannten Altlasten: Die Suche nach einem passenden Baugrundstück kann unter gewissen Umständen nervenaufreibender sein, als der eigentliche Hausbau.

Deshalb ist es unerlässlich, genau zu wissen, auf welche Dinge man achten muss, welche Faktoren bei der Suche und dem anschließenden Kauf bedacht werden sollten und wie man potentielle Stolpersteine geschickt umgehen kann.

Doch zunächst stellt sich die Frage, wie und wo man denn überhaupt ein passendes Baugrundstück finden kann.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, dem bieten sich gleich mehrere Möglichkeiten, um das passende Bauland schnell und relativ einfach finden zu können.

Zum einen existieren mittlerweile zahlreiche Online-Portale und -Kleinanzeigen, die eine große Auswahl an Baugrundstücken zu bieten haben – sowohl von privaten Verkäufern als auch direkt von Maklern. Gut zu wissen: Wer sich zum Kauf eines Baugrundstückes über einen Immobilienmakler entscheidet, muss mit einer (Vermittlungs-)Provision von bis zu sieben Prozent (die Höhe kann je nach Bundesland variieren) des Kaufpreises rechnen.

Zum anderen lohnt sich auch im digitalen Zeitalter ein Blick in die Tageszeitungen, da sich hier nicht selten echte Schnäppchen finden lassen. Darüber hinaus verkaufen auch Städte bzw. Gemeinden und Kommunen freie Baugrundstücke, die in der Regel praktischerweise bereits erschlossen sind.

Tipp: Es kann sich bezahlt machen, das für die Region zuständige Amtsgericht aufzusuchen, da dort in unregelmäßigen Abständen Baugrundstücke zu besonders niedrigen Preisen zwangsversteigert werden.

Das Wichtigste vorab: Nicht jedes Grundstück eignet sich automatisch auch zum Bau eines privaten Eigenheimes. Das liegt zum einen daran, dass viele Baugrundstücke ausschließlich für Gewerbeimmobilien freigegeben sind. Zum anderen bestehen häufig Einschränkungen in Bezug auf den Bebauungsplan, zum Beispiel dann, wenn es sich um sogenanntes Bauerwartungsland handelt. Hier muss vorab geklärt werden, ob das Grundstück überhaupt als Baugrundstück erschlossen werden darf.

Gleiches gilt übrigens auch bei Grundstücken im Außenbereich, die außerhalb der Zuständigkeit der Kommune bzw. Gemeinde liegen und eigentlich für die Land- oder Forstwirtschaft gedacht sind. Auch hier wird in den meisten Fällen eine Ausnahme- oder Sondergenehmigung benötigt.

Der Preis eines Baugrundstückes variiert bekanntlich je nach Lage, Größe und vorhandener Infrastruktur . Darüber hinaus muss man allerdings auch noch mit diversen anderen Kostenfaktoren rechnen, die häufig vergessen respektive unterschätzt werden.

Dazu gehören sowohl die Notargebühren als auch die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch . Beides macht etwa ein bis eineinhalb Prozent des Grundstückpreises aus. Außerdem fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland mit bis zu sechs Prozent des eigentlichen Kaufpreises zu Buche schlägt.

Und wer bei dem Kauf des Baulandes auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers setzt, muss erneut rund drei bis sieben Prozent hinzurechnen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro können auf diese Weise auch bis zu 36.000 Euro zusätzlich anfallen.

Es gibt verschiedene Faktoren, die man bereits weit vor dem finalen Kauf eines Baugrundstückes beachten sollte, um sich viel Ärger und unnötige Zusatzkosten zu ersparen. Das Wichtigste vorab: Man sollte unter allen Umständen ausreichend Zeit einplanen, um das Grundstück ganz in Ruhe etwas genauer unter die Lupe nehmen zu können.

Denn wer voreilig und unüberlegt handelt, verliert nicht nur viel Geld, sondern muss unter Umständen sogar damit rechnen, dass das geplante Haus dort gar nicht erst gebaut werden darf. 

Faktor 1: Die Lage

Bei der Lage spielt natürlich der eigene Geschmack eine wichtige Rolle – nichtsdestotrotz sollte man bedenken, dass der Kaufpreis eines Baugrundstückes vor allem an die bereits vorhandene Infrastruktur (nahegelegene Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung etc.) gekoppelt ist. Sprich: Je näher das Bauland an ein städtisches Einzugsgebiet grenzt, desto höher der Preis.

Hier kann es sich bezahlt machen, wenn man auch Grundstücke in die engere Wahl nimmt, die etwas außerhalb der bekannten Hotspots liegen. 

Faktor 2: Die Bodenbeschaffenheit

Um eventuelle Probleme beim Bau der Immobilie von vornherein zu vermeiden, sollte das Grundstück von einemprofessionellen Gutachter überprüft werden (Stichwort Baugrunduntersuchung). Hierbei sollte der Fokus vor allem auf die Tragfähigkeit, die allgemeine Beschaffenheit des Untergrundes und die Höhe des Grundwasserspiegels gelegt werden.

Gut zu wissen: Ein solches Gutachten samt Bodenprobe und Analyse kostet in der Regel zwischen 500 und 1.500 Euro.

Faktor 3: Erschließung und Bebauungsplan 

Damit ein Grundstück als erschlossen gilt und dementsprechend bebaut werden darf, muss es zum einen sowohl an eine Straße als auch an die Kanalisation angeschlossen sein. Zum anderen muss die Versorgung mit Gas, Wasser und Strom sichergestellt werden.

Darüber hinaus lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde, da dort alle relevanten Informationen in Bezug auf die mögliche Nutzung, die erlaubte Art der Bebauung und eventuell vorhandene optische Vorgaben zu finden sind, die bei dem späteren Bau gegebenenfalls eingehalten werden müssen. 

Faktor 4: Eventuell vorhandene Altlasten

Der Blick in den aktuellen Grundbuchauszug (erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt) stellt die mit Abstand einfachste Möglichkeit dar, um eventuell vorhandene Altlasten zu finden, die mit dem Baugrundstück verbunden sind. Hierbei sollte man vor allem auf anhängende und noch aktive Hypotheken, bereits eingetragene Wegerechte und sämtliche Dienstbarkeiten Dritter gegenüber achten.

Ebenso verrät die Bauakte, ob das Grundstück in der Vergangenheit bereits bebaut war – und sich dementsprechend noch Altlasten im Boden wie Chemikalien oder Öl befinden könnten.

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