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Bausachverständiger hilft bei der Bauabnahme

Ein Bausachverständiger handelt im Interesse von Bauherren, den es häufig an Erfahrung und Kompetenz fehlt, um eine Bauabnahme mit allen Folgen zu bewältigen.

Bausachverständiger ist das fachliche Auge des Bauherrn

Die Bauabnahme am Ende des gesamten Hausbaus ist rechtlich neben dem Vertragsabschluss der wichtigste Schritt, denn mit der Abnahme wird der Bau formal als mängelfrei akzeptiert und geht in die Haftung des Bauherrn über. Ab dem Zeitpunkt muss der Bauherr beweisen, dass nachträglich festgestellte Schäden nicht von ihm stammen.

Da dem Bauherrn oft Fachwissen und Erfahrung fehlen, sollte man für diesen wichtigen Termin einen Sachverständigen hinzuziehen. Zum Beispiel einen qualifizierten Bauherrenberater des Verbands Privater Bauherren (VPB), bei dem es sich um eine unabhängige, bundesweit tätige Verbraucherschutzgemeinschaft handelt. Einen dieser Berater, Herrn Friedemann-Stock vom Regionalbüro Stuttgart, haben wir bei einer solchen Bauabnahme begleitet. „In meiner Funktion bin ich sozusagen das fachliche Auge des Bauherrn, damit dieser überhaupt in der Lage ist, mit dem Unternehmer bei der Abnahme auf einer Augenhöhe diskutieren zu können. Also eine Art Treuhänder und Interessensvertreter des Bauherrn", erklärt der Baufachmann.

 

Bauabnahme braucht Bauexperten

Mit der Abnahme erfolgt die Umkehr der Beweislast von möglichen Baumängeln. Bis zu diesem Zeitpunkt zeigt die Bauherrschaft dem Unternehmer den Mangel an und dieser muss ihn beheben bzw. ergründen, woher er kommt. Mit der Abnahme durch den Bauherr dreht sich das Vorgehen um: Jetzt muss die Bauherrschaft dem Unternehmer die Verursachung des Mangels nachweisen.

Bauherrenberater Friedemann-Stock erklärt: „Ein klassisches Beispiel der Beweisumkehr ist beispielsweise ein Kratzer an der Fensterscheibe. Wenn wir bei unserer heutigen Abnahme einen Kratzer an der Fensterscheibe entdecken, dann gibt's gar keine Diskussion. Im Prinzip hat bis zur Abnahme der Bauunternehmer dafür zu sorgen, dass alles mängelfrei ist. Wird der Kratzer später entdeckt, muss man nachweisen, dass dieser nicht vom Bauherrn verursacht worden ist."

Raum für Raum begeht der Sachverständige

Bei der Bauabnahme handelt sich nun um eine Begehung der einzelnen Räume, wobei deren Zustand begutachtet wird und eventuelle Mängel festgehalten werden. Ein offizielles Protokoll hält alle besprochenen Punkte der Abnahme fest - inklusive der gerügten und noch zu beseitigenden Mängel sowie der eventuell ausstehenden Eigenleistungen, für die es keine Gewährleistung gibt. Am Ende kann der Bauherr die Leistung entweder abnehmen oder wegen wesentlicher Mängel die Abnahme verweigern.

Raum für Raum nehmen Bauherr, Sachverständige und Bauunternehmer alles unter die Lupe. Im ersten Raum fällt auf, dass der Abstand zwischen Türfutter und Wand ungleichmäßig verläuft. Nach persönlichem Ermessen des Sachverständigen stört das hier wenig, aber das Einbringen einer weißen Acrylfuge könnte hier leicht Abhilfe schaffen. Herr Friedemann-Stock erläutert: „Wir prüfen generell bei allen Türen, ob sie ordnungsgemäß funktionieren, ob jede Tür einen Schlüssel hat, ob der Schließmechanismus funktioniert und ob die Bodenluft, wie der Abstand zwischen Boden und Türunterkante heißt, sich im normalen Toleranzbereich befindet. Wir kontrollieren, ob die gesamten Futterbekleidungen sauber an die Wand anschließen. Die Tür sollte am Anfang lieber etwas strammer schließen, da die Gummis noch neu sind und nach einiger Zeit ohnehin etwas nachgeben. Insgesamt ist wichtig, ob keine Beschädigung vorhanden ist."

Begutachtung der Fenster

Bei den Fenstern gilt das gleiche Vorgehen: Gehen die Fenster in die gewünschten Anschlagsrichtungen richtig auf und zu? Funktioniert die Kippstellung? Wie ist die Verarbeitung der Fenster? Da Bausachverständiger Friedemann-Stock die Bauherren in der Regel über die gesamte Bauphase begleitet, sieht er die Fenster bei früheren Kontrollen und kann im Vorfeld schon die Qualität der Verarbeitung beurteilen.

Dann wird das Fensterglas auf Kratzer abgesucht. Wenn Kratzer zu sehen sind, werden sie bei der Abnahme festgehalten und bemängelt. Wobei nicht jeder Kratzer einen Mangel darstellt; einschlägige Richtlinien bestimmen, wie Glasbeschädigungen zu bewerten sind. Dann folgt die Frage, sind Beschädigungen am Fensterprofil, am Rahmen, am Flügel? Wie sieht die Fensterbank aus? Anschließend testet der Sachverständige die Rollläden auf ihre Funktionstüchtigkeit. Sie müssen so dicht schließen, dass alle Lichtschlitze verschwinden, andernfalls ist ein Mangel vorhanden.

Der Bauherrenberater prüft die Details

Danach folgt die Sichtprüfung der Heizkörper auf Beschädigungen. Nicht selten sind die oberen Abdeckungen verbogen, weil die Handwerker dort etwas ablegen. Außerdem schaut man nach, ob jeder Heizkörper über ein Thermostatventil verfügt. Der Sachverständige Heinrich Friedemann-Stock hat das Gefühl, dass einer der Heizkörper leicht schräg hängt. Durch Nachmessen und Auflegen einer Wasserwaage wird der Verdacht bestätigt, im Protokoll festgehalten und später korrigiert.

Für die Abnahme der Rohinstallation im Bad hatte der Unternehmer bereits in der Bauphase einen Fachingenieur beauftragt. Herr Friedemann-Stock erklärt: „Das ist eine feine Sache, wenn für die Haustechnik ein Fachingenieur eingeschaltet wird. Dieser kann den Zustand der Rohinstallation von Sanitär und Heizung beurteilen und auf die richtige Schallisolierung achten. Wenn Sie im Wohnzimmer sitzen und oben jemand die Toilette benutzt, darf man keine Strömungsgeräusche hören, sonst funktioniert der Schallschutz nicht. Hier sind mit Sicherheit irgendwelche Schallbrücken vorhanden. Man hat eine relative Sicherheit, denn ein Bauingenieur weiß, worauf er zu achten hat."

Welche Ausnahmen bei der Bauabnahme

Manchmal müssen einzelne Teile von der Bauabnahme ausgenommen werden, wie in unserem Fall die Treppe. Sie ist zum Schutz vor Schäden noch eingepackt, bis die Außenanlagen fertig sind. Später, wenn nach dem Einzug die Treppe ausgepackt wird und Mängel vorgefunden werden, werden diese an den Bauunternehmer weitergegeben. Ebenso wenig können alle technischen Gewerke vollständig abgenommen werden, da die Überprüfung sämtlicher Steckdosen, Leuchten, Schalter, Wasserhähne gar nicht möglich ist.

Wenn etwas nicht funktioniert, ist der Bauunternehmer ohnehin innerhalb der Gewährleistung, d.h. mit dem heutigen Tag der Abnahme fünf Jahre für Mängel zuständig. Allerdings nur, wenn die Mängel auch tatsächlich auf die Bauausführung zurückzuführen sind, dazu gehören keine Verschleißteile und Wartungsfugen. Hierzu gibt der Bausachverständiger noch einen Tipp: „Zwei, drei Monate vor Ablauf dieser fünf Jahre empfehlen wir vom Verband Privater Bauherren eine Gewährleistungsbegehung. Um noch mal alles zu dokumentieren, was vielleicht an Mängel vorhanden oder neu hinzugekommen ist. Wir machen ein schriftliches Protokoll, das kann der Bauherr dann seinem Bauunternehmer übergeben. Das ist dann die allerletzte Chance, um noch Mängel geltend zu machen."

Da in unserem Fall die Außenanlagen und die Fassade des Hauses noch nicht fertig gestellt sind, erfolgt die Abnahme in zwei Schritten, erklärt der Bauherrenberater: Die Abnahme des Gebäudeinneren erfolgt sofort und die der Gebäudehülle und der Außenanlagen zu einem späteren Zeitpunkt.

Bauabnahme unbedingt vor Beginn der Eigenleistungen

Immer mehr Bauherren führen Arbeiten in Eigenleistung durch. Normalerweise sollte die Abnahme vor Beginn der Eigenleistungen erfolgen. Wenn die Bauherren - wie in unserem Fall - bereits mit dem Innenausbau begonnen haben, ist es komplizierter. Denn für jeden möglichen Mangel muss der Verursacher genau festgestellt werden. Solange das Vertrauensverhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmer gut ist, wird es keine Probleme geben. Nur im Streitfall wird es schwierig. Aus juristischer Sicht ist es also nicht in Ordnung, die Abnahme nach Beginn der Eigenleistungen durchzuführen. Streng genommen könnten vorgefundene Beschädigungen, z.B. an den Türen, jetzt nicht eindeutig einem Verursacher zugeordnet werden.

An einer Stelle der Wand führt die Unebenheit zu unschönen Fugen der Bodenleiste. Als Bausachverständiger kennt er das Problem: „Die richtige Vorgehensweise hätte jetzt sein müssen, dass die Bauherren vor Beginn ihrer Eigenleistungen das überprüfen, dann schriftlich reklamieren und dem Bauunternehmer die Chance geben, diesen Bereich nachzuspachteln. Jetzt wurde tapeziert und der Mangel erst nachträglich entdeckt. Damit haben die Bauherren im Prinzip kein Recht mehr, diesen Mangel zu beanstanden. Ich würde aber vorschlagen, mit einer weißen Acrylfuge den Abstand zur Wand auszugleichen."

Baufeuchte ist ein großes Problem

In diesem Fall gab es aus Verkehrsgründen Schallschutz-Auflagen für das Haus. Daher befinden sich Schallschutz-Fenster im Obergeschoss und ein Schallschutz-Lüfter im Bad. Verbrauchte Luft wird abgesaugt, durch die Fenster strömt auch im geschlossenen Zustand Luft nach. Dafür haben die Schallschutzfenster einen integrierten Lüfter. Das verhindert, dass ein Vakuum entstehen könnte.

Als Bausachverständiger weiß er: „Das heißt, wir haben hier eine Art kontrollierte Be- und Entlüftung im Haus. Das ist gut, weil das Lüftungs- bzw. Belüftungsproblem im Zusammenhang mit der Bauaustrocknung ein ganz elementares Problem darstellt. Die Bauherren sollten sich jetzt aber nicht allein auf diese Lüftungsschlitze in den Fenstern verlassen. Sie müssen trotzdem heizen und lüften - richtig gesagt: stoßlüften.

Es dauert drei Jahre bzw. drei Heizperioden, bis der Bau richtig ausgetrocknet ist. Frühestens danach könnte man sich allein auf diese integrierte Lüftung verlassen." Dem richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten kommt immer größere Bedeutung zu, weil durch die Dichtigkeit der heutigen Bauweise verstärkt Schimmelpilzbildung stattfindet. Als Bausachverständiger kennt man das Risiko.

Was sagt ein Bausachverständiger zur Rissen?

Sind Risse in den Betondecken ein Risiko? Die Bauherrin fragt den Bausachverständigen nach der Bedeutung von Rissen in den Betondecken. Sie sind zwar wegen der Tapete nicht mehr sichtbar, wurden aber während der Bauphase fotografiert. Bauexperte Friedemann-Stock meint: „Das kommt darauf an, das kann man nicht so allgemein beurteilen. Risse bis zu einer Rissbreite von 0,2 bis 0,3 Millimeter - es gibt extra einen Rissbreitenmaßstab - sind in der Regel kein Mangel. Das sind normale Schwundrisse, egal wie lang sie sind. Sie können auch mehrere Meter lang sein und verlaufen ein bisschen unregelmäßig, nicht schnurgerade."

Der Bauherr macht darauf aufmerksam, dass er während seiner Tapezierarbeiten festgestellt hat, dass nicht alle Wände gerade und nicht alle Ecken im rechten Winkel sind. In wieweit muss er diese Abweichungen tolerieren? Dazu der Bauherrenberater: „Da gibt es erst einmal eine DIN 18202, die heißt Maßtoleranzen im Hochbau mit verschiedenen Toleranzbereichen. Einmal die sogenannten Soll-Maße, also z.B. ein Raum, der ein bestimmtes Maß haben muss, dann die Winkeltoleranzen, das heißt, wie groß darf ein rechter Winkel sein bzw. wie weit darf er abweichen. Dafür gibt es Tabellen. Und dann die Ebenheitstoleranzen: Wie eben muss eine Fläche sein, also Decke, Wand und Boden? Wenn der Bauherr eine unebene Wand moniert, müssen wir bei der Bauabnahme eine Richtlatte hinhalten und die größte Abweichung messen. Danach schaut man in der Tabelle der DIN Norm nach, ob dieses Maß noch innerhalb der Toleranzen liegt. Schwieriger ist es bei der Beurteilung von optischen Mängeln. Hier lautet die Regel, dass sie nur als Mangel gelten, wenn sie aus einem normalen Abstand unter gebrauchsüblicher Beleuchtung festzustellen sind".

Bausachverständiger prüft die Haustechnik

„Der Technikraum ist der spannendste Raum", erklärt der Bausachverständige. „Zum einen ist hier die Entwässerungskonzeption des Hauses maßgeblich. Wenn z.B. beim Rückstau Fehler werden, steht bei starken Regenfällen das Wasser im Keller. Zum anderen ist die energetische Konzeption wichtig: Die Bauherren erhalten einen Energiebedarfsausweis, woraus abzulesen ist, dass das Haus insgesamt der Energieeinsparungsverordnung  entspricht."

Am Tag der Bauabnahme werden auch die Zählerstände abgelesen. Die Bauherren erhalten eine Einweisung in den Umgang mit der Haustechnik, da in regelmäßigen Abständen bestimmte Maßnahmen durchgeführt werden müssen. So sollte z.B. mit dem FI-Schalter im Sicherungskasten zwei bis drei Mal im Jahr eine Funktionsprüfung durchgeführt werden, damit der Fehlerstromschutzschalter im Ernstfall auch zuverlässig reagiert. Bei der Kontrolle der Isolierungen der Rohrleitungen (Warm- und Kaltwasser, nicht Gas) fällt auf, dass sie fehlen; ebenso die Beschriftung der Hauptleitungen.

Bausachverständige kennt auch juristische Fallstricke

Im Heizungsraum verweist der Bauherr auf ein exemplarisches Problem, wie etwas abweichend zu den ursprünglichen Plänen des Bauunternehmers ausgeführt wurde. Das Kellerfenster samt Lichtschacht befindet sich jetzt direkt unter der Eingangstür. Der Bauunternehmer änderte die Pläne angeblich aufgrund technischer Notwendigkeiten. Die Bauherrschaft fürchtet, dass zu wenig Tageslicht in den Technikraum dringt, zumal der Schuhabstreifer vor der Haustür den Lichtschacht verdunkelt. Der Bausachverständige Heinrich Friedemann-Stock führt dazu aus: „Da gibt es nun verschiedene Möglichkeiten. Wenn die Bauherrschaft sagt, dass das abweichend von den vertraglichen Grundlagen ausgeführt wurde, muss geprüft werden, ob der Bauunternehmer eine Option hatte, aus statischen oder fachtechnischen Gründen Änderungen vorzunehmen." In unserem Fall konnte der Unternehmer eigenständig handeln, ohne den Bauherrn zu informieren, da eine Rücksprache vertraglich nicht vereinbart war. „Solche Formulierungen ändere ich immer in den vertraglichen Unterlagen. Oft hat der Bauträger zwar das Recht, aus bestimmten Gründen Änderungen vorzunehmen, aber er muss den Auftraggeber zumindest darüber informieren. Dann hätte man die Möglichkeit, dazu Stellung zu nehmen. Der hier vorliegende Fall ist also ein juristisches Problem."

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