Grundstück kaufen

Während die Beurteilung der Lage relativ einfach ist, muss die Qualität des Grundstücks sorgfältig begutachtet werden. Zunächst sollte man sicherstellen, dass es sich um ausgewiesenes Bauland handelt. Bei Bauerwartungsland, das vor allem auf dem Land oder in Randlagen zu finden ist, kann es Jahre dauern, bis es zur Baureife kommt, wenn überhaupt.

Bei der Baubehörde kann man den Bebauungsplan einsehen. Er regelt, in welcher Art (reines Wohngebiet, Mischgebiet etc.) und nach welchem Maß das Areal baulich genutzt werden darf, also wie groß die Abmessungen des Baukörpers sein dürfen, an welcher Stelle des Grundstücks er platziert werden muss, wie viele Geschosse erlaubt sind.

Für moderne Architektur sind streng reglementierende Bauvorschriften schwierig. Wer aus "Spargründen" lieber ein Doppelhaus bauen möchte, darf dies nicht auf jedem Grundstück. Die Nordausrichtung einer Parzelle kann für ein Passivhaus das Aus bedeuten.

Wer besondere Wünsche hat, sollte deshalb unbedingt im Vorfeld klären, ob diese umsetzbar sind. Wer nicht festgelegt ist, muss lediglich überprüfen, ob das Maß der baulichen Nutzung und die Wohn- und Nutzfläche, die dabei herauskommt, seinem Bedarf entspricht.

Große Preisnachlässe haben ihren Grund. Das kann eine extrem schlechte Bodenqualität sein, die Aushub und Gründung des Hauses erschwert. Oder die Grundwasserverhältnisse erfordern eine anspruchsvolle Kellerabdichtung. Auch steile Hanglagen haben Haken. Aufwändige Abstützmaßnahmen machen die Preisersparnis schnell zunichte.

Teuer werden nicht-erschlossene Grundstücke oder solche, die rückseitig und dadurch weit vom öffentlichen Leitungsnetz liegen. War vormals produzierendes Gewerbe auf dem Gelände, sollte eine Bodenanalyse mit Bodengutachten Sicherheit bringen.

Auch ungünstige Bestimmungen der Bebauungs­pläne mindern den Wert eines Grundstücks. Das können vorgegebene Grenzabstände, Grenzbebauungen oder Baufenster sein, die eine optimalen Ausnutzung des Geländes verhindern.

Wer nicht in einem reinen Wohngebieten baut, muss mit Lärm von umliegenden Gewerbebauten rechnen. Ebenso will sich keiner gern dort niederlassen, wo in fünf Jahren eine Umgehungsstraße den Garten begrenzen soll.

Wichtig ist deshalb vor jeder Entscheidung die gründliche Information. Bebauungs- und Flächennutzungspläne und vor allem auch das Grundbuch sprechen eine klare Sprache. Nimmt man dann noch den Taschenrechner zu Hilfe, um die voraussichtlichen Gesamtkosten zu ermitteln bis zu dem Punkt, an dem die Voraussetzungen fürs Fundament gegeben sind, zeigt sich schnell, ob das Schnäppchen tatsächlich eines ist.

• Im Bebauungsplan gibt die Geschoss­flächenzahl (GFZ) an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche insgesamt zulässig sind.
• Die Grundflächenzahl (GRZ) regelt die zulässige Grundfläche des Gebäudes innerhalb des Baufens­ters.

Weitere Vorschriften werden oft zur Anzahl der Geschosse, zur First­richtung, Dachform und -neigung, zu Stellplätzen und Garage, zu Grenzabständen und zur Farbe gemacht.

Man ist gut beraten, vor Kaufabschluss zu klären, ob die Wohnwünsche auf dem Grundstück zu verwirklichen sind. Wer einen Fertighausanbieter beauftragt, sollte sich im Klaren sein, dass Standardentwürfe erst an die Vorgaben angepasst werden müssen.

Eines der wichtigsten Dokumente beim Grundstückskauf ist das Grundbuch. Jedes Grundstück hat ein eigenes Blatt, auf dem in so genannten Abteilungen alle wesentlichen Informationen eingetragen sind.

• In Abteilung I steht, wer der Eigentümer ist,
• in Abteilung II stehen neben der Auflassungsvormerkung, die beim Kauf wichtig wird, auch Vorkaufsrechte oder Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, Dauernutzungsrechte oder Baubeschränkungen.
• In Abteilung III schließlich findet man die bestehenden Grundpfandrechte und Hypotheken.

Der Kaufvertrag für ein Grundstück wird erst durch die notarielle Beurkundung gültig. Unmittelbar nach Unterschrift wird eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch vorgenommen. Das sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, das heißt, das Grundstück kann kein zweites Mal verkauft werden. Das ist wichtig, da der eigent­liche Eintrag als Eigentümer in Abteilung I oft lange dauert.

Der Kaufpreis schließlich sollte erst fließen, wenn der Verkäufer dafür gesorgt hat, dass die Lasten in Abteilung III gelöscht sind. Damit aber auch der Verkäufer sein Geld sicher erhält, wird üblicherweise der Weg über das so genannte Notaranderkonto gewählt. Dort liegt der Kaufpreis, der vom Käufer überwiesen wurde, so lange, bis alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann überweist der Notar das Geld dem Verkäufer, erst dann ist der Besitzerwechsel perfekt.