Grundstück mit Altbestand: Abreißen oder sanieren?

Als der Abrissbagger kam, wurde der Bauherrin dann doch etwas schwer ums Herz. Immerhin waren es ihre Großeltern gewesen, die das Haus im hessischen Petersberg bei Fulda gebaut und bis zuletzt darin gelebt hatten. Bestimmt kein leichter Abschied, und dennoch musste sie den Baggerführer bewundern. Der konnte mit seinem Greifer sowohl beherzt zupacken als auch filigran arbeiten, schließlich galt es, das Kellergeschoss unversehrt zu lassen. Inklusive Aufräumen eine Sache von anderthalb Tagen.

Eine Weile zuvor hatte ein befreundeter Architekt in sehr deutlichen Worten sein Urteil über den Satteldachbau von 1949 gefällt. Sanieren hieße, eine Menge Maßnahmen zu treffen und am Ende doch in einem Altbau zu leben. Austausch der Aluminiumfenster, an denen im Winter die Eisblumen blühten, und Erneuerung der zweiadrigen Elektroinstallation wären noch die kleineren Aufgaben. Einziger, dafür dicker Pluspunkt war die Lage am Südhang, unverschattet, mit hervorragender Aussicht sowie bestehender Infrastruktur.

Damals wohnten die Eltern der Bauherrin schon seit geraumer Zeit in einem Holzfertigbau des Herstellers Rensch-Haus, von dem die Tochter einigermaßen beeindruckt war: selbst in der Heizperiode werde er allein durch die Sonneneinstrahlung auf gemütliche 22 Grad gebracht. In den dünnen Wänden aus Vollziegeln konnte davon trotz der solaren Gewinne am Hang keine Rede sein. So ließ man sich von Rensch eine freie Planung erstellen, basierend auf dem vorgegebenen Kellermaß.

Obwohl sich solche Alles-auf-Anfang-Beispiele mehren, "sind wir nach wie vor ein Volk der Sanierer und Modernisierer", stellt das Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung in einer von der Immobilienwirtschaft in Auftrag gegebenen Studie fest. Und das werde allmählich zum Problem.

Wir verspielten die Chance, unsere Wohnumwelt zukunftsfähig zu machen und lebenswert zu erhalten. Dort, wo wir ihn bräuchten, in den Städten und stadtnahen Gebieten, stehe für unsere sich weiter wandelnden Ansprüche nicht genug geeigneter Wohnraum zur Verfügung. Und der vorhandene, insbesondere der zwischen 1949 und 1978 entstandene, sei teilweise mit vertretbaren Mitteln nicht mehr anzupassen. Ersatzneubau sei auf lange Sicht wirtschaftlicher.

Miriam Herke, Pressesprecherin des BFW, des Bundesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: "Barrierefreiheit, erhöhter Schallschutz, Fahrstuhleinbau, zeitgemäße Grundrisse lassen sich in vielen Fällen auch bei einer Vollmodernisierung nur schwerlich oder gar nicht erzielen." Wird dagegen ganz von vorne angefangen, erhalte man all das serienmäßig, optimale Energieeffizienz eingeschlossen.

Das trifft nicht nur auf große Objekte zu. Laut Hildegard Brunner vom Verband Privater Bauherren lohnen etliche Ein- und Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit den Aufwand nicht. Kaufsumme, Kosten für Sanierung inklusive Schadstoffsanierung sowie die für den Umbau seien zu addieren, "... und in den meisten Fällen übersteigen dann diese Kosten den Preis für einen soliden Neubau."

In dieselbe Richtung gehen die Einschätzungen der meisten Fachleute: Bis zum Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung Ende der 1970er müsse man Abstriche machen. Sehr viel besser werden die Gebäude der Gründerzeit und selbst noch der 1930er Jahre bewertet: dicke, Wärme speichernde Wände, solide, die Grundrisse neutral, offen für verschiedenste Nutzungen. Wie im Weinkeller scheint es in der Architektur gute und weniger gute Jahrgänge zu geben.

Mit schlechter Bausubstanz und zahlreichen Mängeln muss häufig gerechnet werden: Materialknappheit führte zu wilden Mischungen und dünnen Wänden, Zement wurde sparsam verwendet. Einscheibenfenster sind die Regel, ungedämmte Keller und Dachböden sowie aus den Decken auskragende Balkone bilden Wärmelecks. Der Schallschutz ist schlecht, die lichten Höhen lassen zu wünschen übrig.

Die Grundrisse sind kleinräumig, mit engen Treppenhäusern, Schlauchbädern, mit den berüchtigten Besenkammern als Kinderzimmer (acht Quadratmeter pro Kind forderte die 1991 ersatzlos gestrichene DIN 18011). Dazu Küchen, in denen außer Kochen nichts zu machen ist. Hinzu kommen gelegentlich böse Überraschungen wie Asbest oder mit PCB oder Lindan behandelte Ausbaumaterialen und Hölzer, die eine spezielle Entsorgung erfordern.

Wenn trotzdem im Zweifelsfall fast immer saniert wird, erklärt sich das laut Dipl.-Ök. Matthias Günther vom Pestel-Institut unter anderem auch aus der einseitigen KfW-Förderung. Bisher spendiert nur das Land Nordrhein-Westfalen eine „Abbruchprämie“, sofern danach wieder neu gebaut wird. Weil man sich außerdem die Sanierung oder Modernisierung gewöhnlich als eine Reihe von Einzelmaßnahmen vorstellt, die man nach Belieben abarbeiten kann, wenn es sein muss über Jahre hinweg, wagt man sie leichter als das Projekt Neubau. Bisweilen mit fatalen Folgen.

Hildegard Brunner vom Verband Privater Bauherren erzählt von einem Fall, in dem die Notbremse reichlich spät gezogen wurde. Ein Erbstück sollte in Stand gesetzt werden, Raum für Raum, ohne dass zuvor Gutachter hinzugezogen worden waren. Von Rissen, die unter den dicken Tapetenschichten zutage traten, ließ man sich nicht entmutigen, bereitete im Erdgeschoss die einschlägigen Rohinstallationen vor und nahm das Obergeschoss in Angriff. "Nachdem auch dort Geld investiert worden war, wurde festgestellt, dass unter anderem die gesamten Balkenauflager der Holzbalkendecken angefault waren. Man fing dann erst an zu rechnen und kam zum Entschluss, das Gebäude abzureißen."

Welche Chancen ein Neuanfang bietet, hat ein Ehepaar aus Reutlingen erfahren. Ganz in der Nähe seines Wohnsitzes erwarb es ein Domizil aus den 1950ern und entschloss sich "nach reiflicher Überlegung", es durch ein neues von SchwörerHaus zu ersetzen. Das ist altersgerecht geplant, mit Lift vom Keller bis in den Dachgeschoss, und verfügt über eine Lüftungsanlage inklusive Wärmerückgewinnung und Klein-Wärmepumpe. Zuvor verheizte das Paar in seinem Mietshaus 5.000 bis 6.000 Liter Öl im Jahr "und einen ähnlichen Betrag in Euro", nun hat man einen Bruchteil der Kosten.

Eine Familie im Niederrheinischen musste für ihren Neubau von SchwörerHaus nicht ganz so viel beiseite schieben. Sie hatte sich ein gut 1.000 Quadratmeter messendes Grundstück mit einer zweiten Baufamilie geteilt, und es auf ihrer Seite lediglich mit einem Gewächshaus, einem Geräteschuppen und einer Hundehütte zu tun. Nur das Gewächshaus leistete nennenswerten Widerstand, und hier genau genommen auch nur die Betonwanne – der Vorbesitzer war Betonbauer gewesen. Gefunden hatte das Areal ein Mitarbeiter des Fertighausherstellers. Im Ort gelegen, mit allen damit verbundenen Vorteilen, war nur vorsorglich noch ein Bodengutachten einzuholen. Generell empfehlenswert, ist es in dieser traditionellen Bergbaugegend geradezu Pflicht. Und tatsächlich befand sich ein alter Schacht in der Nähe, der aber laut Gutachter keinerlei Probleme bereiten würde. Was das Äußere betraf, war eine gewisse Anpassung an die Umgebung gefordert: anstatt der gewünschten Holzfassade wurden es Klinker auf der Holzständerwand.