Doppelhaus: Tipps für zwei Wohneinheiten
Zwei Wohneinheiten unter einem Dach sind die ideale Voraussetzung für eine flexible Nutzung des Hauses – gerade in Hinblick auf die künftige Familienplanung.
Zwei Wohneinheiten – Wissenswertes auf einen Blick
Was sind die Unterschiede zwischen Doppelhaus, Einliegerwohnung und Zweifamilienhaus?
| Doppelhaus | Haus mit Einliegerwohnung | Zweifamilienhaus | |
| Definition | Zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken werden durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt. | Ein Haus mit vergleichsweise großer Hautpwohnung und deutlich kleineren, untergeordneten Wohneinheit. | Ein Gebäude mit annähernd gleichwertigen Wohneinheiten für zwei Familien. |
| Kosten | Geteilte Kosten für Grundstück, Bauplanung und Erschließung, Genehmigung, gemeinsamen Materialeinkauf. Allerdings keine Einsparungen durch Kommunwände mehr, da diese mittlerweile für besseren Schallschutz zweischalig ausgeführt werden. | Je nach Umsetzung verschieden. Ein Wohnkeller als Einliegerwohnung kann deutlich günstiger sein als vergleichbare Fläche im Erd- oder Obergeschoss. | Geteilte Kosten für Grundstück, Bauplanung und Erschließung, Genehmigung, gemeinsamen Materialeinkauf. |
| Benötigte Fläche | geringer als bei zwei frei stehenden Einfamilienhäusern: ca. 330 m2 statt 450 m2 pro Haus | Meist 30-50 m2 mehr als nur eine Hauptwohnung | Je nach Größe des geplanten Hauses verschieden. |
| Baurechtliche Besonderheiten | Nutzung des Grundstücks für Doppelhaus muss zulässig sein. Das Grundstück kann real geteilt werden (sofern zulässig), alternativ lässt sich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anwenden. | Nutzung des Grundstücks für zwei Wohneinheiten muss zulässig sein, oder Ausnahmegenehmigung eingeholt werden. | Nutzung des Grundstücks muss für ein Zweifamilienhaus zulässig sein, oder Ausnahmegenehmigung eingeholt werden. |
| Förderung | Förderung für zwei Wohneinheiten möglich | Förderung für zwei Wohneinheiten möglich | Förderung für zwei Wohneinheiten möglich |
Alle drei Varianten von Häusern mit zwei Wohneinheiten lassen sich ideal als Mehrgenerationenhaus nutzen.
Haus mit zwei Wohnungen
Zwei sind besser als eine – das gilt in vielen Fällen auch für Wohneinheiten im Haus. Bauherren sollten sich zunächst überlegen, ob ein Doppelhaus, ein Zweifamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu ihrer jetzigen wie zukünftigen Wohnsituation passt.
Eine weitere, separate Wohneinheit im Haus bringt viele Vorteile: Hier können fast erwachsene Kinder wohnen oder die Großeltern einziehen, man könnte das Apartment auch vermieten oder bei Bedarf z. B. einem Au-pair, einer Haushaltshilfe oder einer Pflegekraft zur Verfügung stellen.
Die größten Befürchtungen bzw. Nachteile von zwei Wohneinheiten, gerade im Fall der Vermietung an fremde Personen, sind der Verlust von Privatsphäre und Ruhe. Doch solche Störungen sind durch eine kluge Hausplanungvermeidbar.
Nur wenn Wasserleitungen schlecht oder Wohnungs- und Haustrennwände nicht ausreichend gedämmt sind, kann Schall leicht übertragen werden. Beim Hausbau sind deshalb von Anfang an die Teile durch stärkere Wände oder Decken besser trennbar. Teppich oder Kork als Bodenbelag dämpfen den Trittschall wirksamer als Parkett oder Fliesen.
Häuser mit zwei Wohneinheiten – Unterschiede
Was ist eigentlich der Unterschied zwischen einem Doppelhaus, einem Zweifamilienhaus und einem Haus mit Einliegerwohnung?
- Zweifamilienhaus: Unter einem Zweifamilienhaus versteht man in der Regel ein Haus mit zwei nahezu gleichwertigen Wohnungen.
- Einliegerwohnung: Bei einem Haus mit Einliegerwohnung hingegen ist diese im Vergleich zur Hauptwohnung eher nachrangig, was die Größe angeht.
- Doppelhaus: Ein Doppelhaus zeichnet sich durch das Aneinanderbauen der zwei Haushälften aus und verfügt über zwei annähernd gleichwertige Wohneinheiten.
In jedem Fall muss die innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans festgesetzte Nutzungsart beachtet werden. Dort müssen zwei Wohneinheiten je Einzelgebäude zulässig sein.
Allerdings können Bauherren auch Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen stellen. Es gibt immer wieder Kommunen die entsprechende Befreiungen und die Baugenehmigung erteilen.
Zweite Wohneinheit dank Wohnkeller
Zusätzliche, vollwertige Wohnfläche und mehr flexible Nutzungsmöglichkeiten bietet ein ausgebauter Keller. Bauherren sollten sich daher unbedingt über die Vorteile eines Wohnkellers Gedanken machen. Ein hochwertiger Fertigkeller bietet weit mehr als Lagerfläche und Technikräume. In einem entsprechend geplanten Untergeschoss kann richtiger Wohnraum entstehen – für die Familie oder sogar für Fremde.
Wer ein Einfamilienhaus plant, kann mit überschaubarem Mehraufwand eine zweite Wohneinheit realisieren. Eine solche Einliegerwohnung kann im Erdgeschoss oder auch im Dachgeschoss entstehen – eine sehr beliebte Lösung ist aber im Untergeschoss. Die ideale Voraussetzung sind Grundstücke am Hang, da hier talseitig der natürliche Lichteinfall am meisten für eine hochwertige Wohnfläche sorgt.
Aber auch auf ebenen Baugrundstücken muss mittels Abböschungen, Lichthöfen oder Lichtschächten ebenfalls nicht auf Tageslicht verzichtet werden. Richtig geplant wird aus einem Untergeschoss ein attraktiver Wohnkeller. Vorausgesetzt, die Bauweise stimmt, d.h. perfekte Wärmedämmung und sichere Abdichtung gegen Wasser und Feuchtigkeit.
Die Wohnfläche im Keller kann vielfältig genutzt werden, entweder als Homeoffice, Gäste-Zimmer oder eben für eine zweite Wohneinheit. Auch eine Einliegerwohnung ermöglicht vielfältige Nutzung und Flexibilität – sei es für heranwachsende Kinder, für einen Elternteil, für eine Pflegkraft, oder zum Vermieten.
Lesen Sie hier mehr zum Thema Wohnkeller.
Flächenersparnis
Einer der größten Vorzüge eines Doppelhauses ist, dass das Grundstück kleiner ausfallen kann als bei zwei frei stehenden Einfamilienhäusern. Gerade bei hohen Baulandpreisen ist das ein wichtiges Argument.
Ein frei stehendes Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe benötigt ungefähr 450 Quadratmeter Grund, eine entsprechende Doppelhaushälfte kommt mit circa 330 Quadratmetern aus. Die einzigen Abstriche müssen bei der Gartenplanung gemacht werden, da eine Seite der Freifläche fehlt.
Kostenreduzierung
Im Vergleich zu einem Einfamilienhaus ist ein Doppelhaus kostengünstiger. Bauherren müssen nur einmal in Bauplanung und Erschließung investieren. Auch bei Planung, Genehmigung und durch gemeinsamen Materialeinkauf lassen sich Kosten reduzieren. Mit einem Doppelhaus lässt sich also durchaus Geld sparen.
Eine Materialersparnis ist in heutiger Zeit allerdings nicht mehr möglich. Früher wurde die so genannte Kommunwand einschalig ausgeführt. Inzwischen erhält jede Gebäudeeinheit eine eigene statisch tragende Gebäudetrennwand. Diese Trennwände werden durch eine Raumfuge, die mit Mineral- oder Steinwolle verfüllt ist, voneinander getrennt, was Schall- und Brandschutz deutlich verbessert.
Individuelle Hälften
Es ist nicht zwingend, dass beide Haushälften spiegelbildlich aussehende Zwillinge sind. Auch Doppelhäuser bieten eine architektonische Vielfalt, was sich in ansprechendem Äußeren, interessanten Grundrisszuschnitten, intelligenter Raumaufteilung und hohem Wohnkomfort zeigt.
Die einzelnen Haushälften können ganz nach Wunsch der jeweiligen Baufamilie erstellt werden – bis hin zu unterschiedlichen Fassadengestaltungen.
Gesetzliche Aufteilung
Da auf einem Grundstück im Prinzip zwei Häuser stehen, gibt es die Möglichkeit, Realteilung oder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzuwenden. Bei einer Realteilung entstehen zwei neue Grundstücke mit eigenem Grundbuchblatt. Vorausgesetzt, die beiden neuen Grundstücke verstoßen nicht gegen geltendes Baurecht.
Ein real geteiltes Grundstück ist in der Regel leichter zu veräußern. An einem nach WEG geteilten Grundstück erhält man einen Miteigentumsanteil und Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte (wie bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus).
Über Gemeinschaftseigentum wie Grundstück und Gebäudehülle entscheiden beide gemeinschaftlich, Veränderungen bedürfen der Zustimmung des anderen. Jedoch können in Teilungserklärung und Gemeinschaftsverordnung Vereinbarungen getroffen werden, die einer Realteilung sehr nahekommen.
Besser aus einer Hand
Sieht der gültige Bebauungsplan den Bau von zwei Doppelhaushälften auf zwei Grundstücken vor, sollte das komplette Doppelhaus am besten zeitgleich aus einer Hand kommen. Dadurch wikt alles wie aus einem Guss.
Wenn sich die beiden Eigentümer nicht auf eine gemeinsame Planung, Ausführung und Terminierung einigen können, muss der eine unter Umständen an eine bereits existierende Doppelhaushälfte anbauen – auch das geht in Fertigbauweise.
Der, der als Zweiter baut, muss sich anpassen und die vorgegebenen Maße einhalten. Bodenplatte oder Keller sollten aber möglichst gleichzeitig angelegt werden.
Tipps zur Steuer
Für die Planung bzw. Finanzierung gibt es zwei wichtige Unterscheidungskriterien. Erstens: Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder um ein Wohnhaus mit Einliegerwohnung? Zweitens: Wird der Neubau von Anfang an oder erst zu einem späteren Zeitpunkt für zwei Wohneinheiten geplant und genutzt?
Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Für die Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des Hauses heraus. Entsprechend diesem Anteil können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.
Dagegen ist fürs Zweifamilienhaus eine notarielle Teilungserklärung nötig. Hier wird festgelegt, dass beide Wohnungen völlig selbstständig sind, was zur selbst genutzten und was zur vermieteten Wohnung gehört. Dieser Weg lohnt sich jedoch nur, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft. Notwendig sind zwei getrennte Darlehensverträge.
Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Hier sollte man daher möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Dagegen senkt man die Steuern, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird. Das funktioniert jedoch nur beim Zweifamilienhaus. Wer hier nicht getrennt finanziert, der zahlt Steuern wie bei der Einliegerwohnung: Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen entsprechend dem Flächenanteil verrechnet.
Tipps zur Abschreibung
Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnungen sind in den ersten Jahren nach dem Erwerb am höchsten und gehen dann stufenweise zurück. Wenn im eigenen Haus also erst einige Jahre nach Bau oder Kauf Mietwohnraum geschaffen wird, sind die ersten „fetten” Abschreibungsjahre vorbei.
In die Abschreibung fließt übrigens nur der Preis für das Gebäude ein, denn ein Grundstück kann nicht abgenutzt und muss nicht repariert werden. Apropos Reparaturen: Solche Kosten können bei der Mietwohnung wie auch Fremdkapitalzinsen gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet werden.
Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten
Auch Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten lassen sich als Fertighaus umsetzen. Das zeigt beispielsweise der Ökohaus-Hersteller Baufritz mit dem Projekt Falchengraben im Allgäu. Dort entstand ein modernes Mehrgenerationenhaus mit ganzen 9 Wohneinheiten.
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