Einliegerwohnung für doppelten Nutzen

Die Mehrkosten, die durch eine Einliegerwohnung entstehen, werden oft durch die vielen Vorteile aufgewogen. Was sich immer lohnt: Gründlich über die Möglichkeiten nachzudenken.

Eine Einliegerwohnung ist meistens ins Haus integriert – entweder ebenerdig oder bei Hanglage auch bevorzugt ins Untergeschoss. Aber auch Lösungen als Dachgeschosswohnung oder abgetrennte Gebäudeteile sind denkbar.

Der zusätzliche Wohnraum eröffnet jede Menge Optionen für die Zukunft. Sei es, dass ein eigenes Apartment für ein heranwachsendes Kind benötigt wird, ein Großelternteil dort einziehen möchte oder Räumlichkeiten für eine Au-Pair-Hilfe oder Pflegepersonal benötigt werden. Auch eine mögliche Vermietung kann ein gutes Argument sein. Denn solche Mieteinnahmen können gerade in der Finanzierungsphase des neu gebauten Hauses eine willkommene Unterstützung sein.

Ein Haus sollte flexibel genug sein, um für alle möglichen Familien- und Lebensverhältnisse eine passende Lösung zu bieten. Mit einer Einliegerwohnung lassen sich vom generationsübergreifenden Wohnen bis zur zusätzlichen Einnahmequelle viele Wohnmodelle realisieren.

„Und was ist mit meiner Privatsphäre?“, fragen sich viele Bauherren. Kein Problem, wenn Schallschutz, Eingänge und Außenbereicheentsprechend geplant werden.

Doch nicht nur als zusätzliche Einkommensquelle, Übernachtungsmöglichkeit für Kinder, Enkelkinder oder Besuch aus der Ferne ist eine Einliegerwohnung von Nutzen. Irgendwann sind Sie vielleicht einmal auf fremde Unterstützung angewiesen und die zusätzliche Wohneinheit kann als Unterkunft für eine Haushaltshilfe oder Pflegekraft dienen.

Die meisten Menschen möchten auch im hohen Alter noch in ihren eigenen vier Wänden bleiben und nicht in ein Heim umziehen müssen. Eine Einliegerwohnung kann in diesem Punkt zu einem großen Stück Freiheit verhelfen.

Die Planung einer Einliegerwohnung ist zunächst mit einem finanziellen Mehraufwand verbunden. Doch wer sich für die zusätzliche Wohneinheit entscheidet und diese dann vermietet, erhält dafür ein extra Monatseinkommen.

Das kann dabei helfen, die für den Bau aufgenommenen Schulden schneller zu tilgen oder nach und nach Anschaffungen zu tätigen, die wegen des Hausbaus zunächst einmal auf die lange Bank geschoben wurden.

Ob sich eine Einliegerwohnung rechnet, kann nicht pauschal beurteilt werden. Jeder Bauherr muss für sein Vorhaben prüfen und den planerischen und baulichen Mehraufwand der möglichen Miete sowie den steuerlichen Vorteilen gegenüberstellen.

Interessant wird die zweite Wohneinheit bei der staatlichen Förderung: Das Förderprogramm „Energieeffizient Bauen“ der KfW Förderbank gilt pro Wohneinheit in einem Haus. Für eine abgeschlossene Einliegerwohnung können Sie den günstigen Kredit und den Tilgungszuschuss ein zweites Mal in Anspruch nehmen.

So verdoppelt sich die über die KfW finanzierbare Summe von aktuell 120.000 auf 240.000 Euro, der Tilgungszuschuss verdoppelt sich von maximal 30.000 Euro beim höchsten Energiestandard auf 60.000 Euro.

Um die separate Mietwohnung anzuerkennen, besteht das Finanzamt besonders auf die Abgeschlossenheit. Im Klartext: Es müssen separate Wohnungseingänge existieren. Ohne eine eigene Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit wird es ebenfalls schwierig, die Steuerkonstruktion durchzubringen.

Ganz genau schauen die Beamten bei der Vermietung an Verwandte hin. Auf ein entschiedenes Nein des prüfenden Finanzbeamten stößt, wer bei seiner Planung auf separate Sanitäranlagen, also mindestens Dusche und WC, verzichtet. Schließlich erwartet das kritische Auge des Finanzbeamten einen Wohnraum von mindestens 23 m².

Bisher musste die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, ansonsten sind die Mieteinnahmen in einen entgelt­lichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur bei einer Miete von mindestens 66 Prozent durften die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden. Dieser Grenzwert wurde 2021 auf 50 Prozent herabgesetzt. Wird er unterschritten, dann können die Werbungskosten nur teilweise gegengerechnet werden. 

Nichtsdestotrotz bleibt die Vollentgeltlichkeitsgrenze bei 66 Prozent bestehen, sodass Vermieter, deren vereinbarter Mietzins mehr als 50 aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, eine Totalüberschussprognose durchführen müssen. Dadurch wird geprüft, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt oder nicht. 

Die Idee des mitwachsenden Hauses ist ein besonderes Highlight des Musterhauses "Lichtblick" mit Einliegerwohnung von Baufritz. So kann an das Musterhaus ein kleines Flachdach-Erweiterungsgebäude angedockt werden mit dem das kompakt geplante Musterhaus bedarfs- und wunschweise mitwachsen kann.

Somit kann zusätzlicher, autarker Stau- und Wohnraum geschaffen werden: ob für Gäste, ein größeres Homeoffice für Selbstständige, ein eigenständige und barrierefrei Wohnung für die Großeltern oder für eine Pflegekraft. Über die natürliche Holztextur des Anbaumoduls entsteht der Eindruck einer visuellen Einheit. Auch der separate Eingang unterstreicht die möglichgemachte Trennung vom Haupthaus, wodurch sich viele Möglichkeiten und Freiheiten des Zusammenwohnens eröffnen.

Neben genügend Freiraum für das Ehepaar und ihren Sohn standen eine Einliegerwohnung für die Eltern sowie separate Büroräume auf der Wunschliste. Umgesetzt wurde das alles in einem individuell geplanten Architektenhaus in moderner Optik von WeberHaus.

Der Neubau ist in drei Teile gegliedert. Links befindet sich der Wohnbereich von Familie Kurras. Direkt daneben gelangt man durch einen zweiten Hauseingang in die Büroräume. Eine Außentreppe führt zur Einliegerwohnung. 

Das Obergeschoss ist aufgeteilt: Auf der rechten Seite befindet sich die Einliegerwohnung der Eltern von Angelina Kurras, die nicht nur über die Außentreppe, sondern auch über eine Verbindungstür zwischen den beiden Bereichen erreicht werden kann. Ein großer Wunsch der Eltern war eine geräumige Küche mit separatem Abstellraum.

Das Modell „Göteborg“ von GUSSEK HAUS bietet ein dominantes Erscheinungsbild mit traufseitigen Erkern auf beiden Seiten. Der Eingang der Einliegerwohnung befindet sich giebelseitig, der der Hauptwohnung traufseitig. So ist jeweils die Privatsphäre geschützt und die beiden Parteien kommen sich nicht ins Gehege. Das gilt fürs Mehrgenerationenwohnen unter einem Dach, aber auch bei Vermietung an Fremde.

Die ebenerdige Einliegerwohnung verfügt über ein Wohn-/Esszimmer und eine offen angrenzende Küche. Die große Hauptwohnung ist dank bodentiefer Fenster im Wohnbereich bestens belichtet. Das Elternschlafzimmer mit Ankleide befindet sich im OG. Für eine vierköpfige Familie stehen zwei Kinderzimmer, ein Arbeitszimmer plus Abstellraum zur Verfügung. Ein Familienbad komplettiert das Raumangebot.

Das Einfamilienhaus „CLOU 202“ von Rensch-Haus mit wandlungsfähiger Einliegerwohnung im Dachgeschoss, die je nach Bedarf auch als eigenständiger Schlafbereich für die Eltern oder als gemeinsamer Rückzugsort für Hobby und Freizeitgestaltung umfunktioniert werden kann.

Eine großzügige Flachdachgaube vergrößert den Wohnbereich unter der Schräge. Im Erdgeschoss befindet sich die bereits voll funktionsfähige Hauptwohnung, die sich im Dachgeschoss weiter fortsetzt. Dort befinden sich, neben der Einliegerwohnung, die beiden Kinderzimmer, das Bad und ein Abstellraum.

Damit komplettiert sich das Raumangebot dieses Hausentwurfes. Verschiedene Grundrissvarianten und Architekturelemente sind möglich.

Die Ansprüche der Bauherren waren klar – ein traditionelles Massivhaus mit viel Platz für die Familie. Schnell einigten sich die drei Bauherren auf einen individuell geplanten Entwurf mit separater Einliegerwohnung. Dazu gehören selbstverständlich ein eigener Zugang, Strom- und Wasserzähler.

„Natürlich wollen wir gemeinsam leben“, betont die Schwiegermutter, „aber es geht ja bei der Planung auch darum, an später zu denken. Eine echte Einliegerwohnung ist einfach flexibler in der Nutzung.“ Folglich legten die Planer von Roth-Massivhaus viel Wert auf effizienten Schallschutz. Die Trennwand zwischen den Wohnungen wurde deshalb aus schwerem Kalksandstein gefertigt, sodass sie zuverlässig unerwünschte Geräusche schluckt.

Ziel der Planung war es, für die junge Familie mit drei Kindern und der vitalen Oma ein gemeinsames Refugium zu schaffen. Dabei wurde im traditionellen Landhausstil mit modernen Attributen für die Oma im Erdgeschoss ein ebenerdiges Apartment geschaffen.

Die Familie hat nebenan ihren großzügigen Wohn-/Ess-Bereich mit einer durch Schiebetüren verschließbaren Küche. Im Obergeschoss sind für die Kinder und Eltern die Schlafräume mit zwei Bädern untergebracht.

Durch den gesunden, in der Region nachwachsenden Ökobaustoff Holz wurde eine hervorragende Öko- und Energiebilanz erreicht. Die spezielle Duo-Decke und die besonderen Schallschutzwände sorgen für Ruhe im Haus und ungestörtes Wohnen.