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Einliegerwohnung für doppelten Nutzen

Ob zum Arbeiten, für Gäste oder die Großeltern: Eine Einliegerwohnung im Haus bringt viele Nutzungsoptionen. Und Förderung gibt's doppelt.

Die Mehrkosten, die durch eine Einliegerwohnung entstehen, werden oft durch die vielen Vorteile aufgewogen. Was sich immer lohnt: Gründlich über die Möglichkeiten nachzudenken.

Eine Einliegerwohnung ist meistens ins Haus integriert – entweder ebenerdig oder bei Hanglage auch bevorzugt ins Untergeschoss. Aber auch Lösungen als Dachgeschosswohnung oder abgetrennte Gebäudeteile sind denkbar.

Der zusätzliche Wohnraum eröffnet jede Menge Optionen für die Zukunft. Sei es, dass ein eigenes Apartment für ein heranwachsendes Kind benötigt wird, ein Großelternteil dort einziehen möchte oder Räumlichkeiten für eine Au-Pair-Hilfe oder Pflegepersonal benötigt werden. Auch eine mögliche Vermietung kann ein gutes Argument sein. Denn solche Mieteinnahmen können gerade in der Finanzierungsphase des neu gebauten Hauses eine willkommene Unterstützung sein.

Ein Haus sollte flexibel genug sein, um für alle möglichen Familien- und Lebensverhältnisse eine passende Lösung zu bieten. Mit einer Einliegerwohnung lassen sich vom generationsübergreifenden Wohnen bis zur zusätzlichen Einnahmequelle viele Wohnmodelle realisieren.

„Und was ist mit meiner Privatsphäre?“, fragen sich viele Bauherren. Kein Problem, wenn Schallschutz, Eingänge und Außenbereicheentsprechend geplant werden.

Einliegerwohnung komplett abgetrennt

Mit einer Einliegerwohnung ist also eine zusätzliche Wohnung gemeint, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist (weniger als 80 Prozent der Hauptwohnung). Bei zwei annähernd gleichwertigen Wohnungen spricht man von einem Zweifamilienhaus.

Damit Räume als Wohnung gelten, braucht es einen eigenen abschließbaren Zugang. Die Einliegerwohnung muss komplett vom restlichen Eigenheim abgetrennt sein. Das heißt nicht, dass notwendigerweise ein eigener Zugang von außen vorhanden sein muss. Der Eingang in die unterschiedlichen Wohnungen kann durchaus über einem gemeinsamen Windfang oder ein Treppenhaus stattfinden.

Tipp: Grundrisse mit Einliegerwohnung

Sie interessieren sich für die Grundrissplanung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung? Wir haben beispielhafte Grundrisse und nützliche Informationen für Sie zusammengetragen: Grundrisse mit Einliegerwohnung

Für Gäste oder Familie

Egal, wie nah einem die Gäste stehen, wenn diese ständig durchs Wohnzimmer müssten, um in ihr Zimmer zu gelangen, wäre ein Konflikt früher oder später vorprogrammiert. Ideal ist also ein Zugang zur Einliegerwohnung direkt von der Diele aus.

Auch die gemeinsame Nutzung des Badezimmers führt in der Regel zu Konflikten. Erst recht, wenn z.B. Großeltern dauerhaft mit unter einem Dach wohnen sollen – was zweifelsohne seine Vorteile hat – muss für eine eigenständige Wohneinheit jeder Generation gesorgt werden, um Meinungsverschiedenheiten von Anfang an zu vermeiden.

Besonders schön ist es, wenn man genügend Räumlichkeiten hat, um die erwachsenen Kinder, später eventuell mit Nachwuchs, auch über Nacht beherbergen zu können. Eine separate Wohneinheit mit Bad und Küche ist für länger bleibende Gäste sehr komfortabel und verhilft jungen Familien auch zu dem oft notwendigen Rückzugsort innerhalb des Elternhauses. Und wenn die Enkel dann groß genug sind, um allein bei den Großeltern übernachten zu können, freuen sie sich ebenfalls über ein eigenes Refugium.

Apartment für die Pflegekraft

Doch nicht nur als zusätzliche Einkommensquelle, Übernachtungsmöglichkeit für Kinder, Enkelkinder oder Besuch aus der Ferne ist eine Einliegerwohnung von Nutzen. Irgendwann sind Sie vielleicht einmal auf fremde Unterstützung angewiesen und die zusätzliche Wohneinheit kann als Unterkunft für eine Haushaltshilfe oder Pflegekraft dienen.

Die meisten Menschen möchten auch im hohen Alter noch in ihren eigenen vier Wänden bleiben und nicht in ein Heim umziehen müssen. Eine Einliegerwohnung kann in diesem Punkt zu einem großen Stück Freiheit verhelfen.

Tipp: Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine separate Wohneinheit, die deutlich kleiner ist als die Hauptwohnung. Die Bezeichnung ist historisch gewachsen: Die auf Bauernhöfen beschäftigten Landarbeiter wurden „Einlieger“ genannt und wohnten zur Untermiete. In den Nachkriegsjahren des letzten Jahrhunderts schrieb das 1. Wohnungsbaugesetz sogar den Einbau von Einliegerwohnungen in neuen Einfamilienhäusern vor – mit der Absicht, den Wohnungsmangel abzumildern. Heutzutage sind Bauherren in ihrer Entscheidung zum Glück ganz frei.

Arbeiten in separater Wohneinheit

Der Bebauungsplan regelt exakt, wie das Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Fällt Ihr Grundstück in die Kategorie „reines Bauland“, darf dort kein Gewerbe mit mehreren Mitarbeiten oder beispielsweise kein Handwerksbetrieb, der Lärm verursacht, betrieben werden. Erkundigen Sie sich deshalb rechtzeitig bei der Baubehörde, welche Auflagen für Ihren Neubau gelten. Dann müssen Sie sich darüber klar werden, welche Größe der Arbeitsbereich haben soll. 

Wenn mit Kundenbesuch zu rechnen ist, müssen Sie an Gäste-WC, Wartebereich, Empfang und eine Teeküche denken. In diesem Fall schreibt Ihnen die Behörde den Nachweis von Parkplätzen auf Ihrem Grundstück vor.

Die steuerlichen Vorteile können sich sehen lassen. Denn bei einem teilweise geschäftlich genutzten Eigenheim lassen sich sowohl die Baukosten als auch die Zinsen anteilig als Betriebskosten geltend machen. Machen Sie sich schon vor der Planung mit den Auflagen vertraut, die für eine geschäftliche Nutzung gelten.

Extra Einkommen

Die Planung einer Einliegerwohnung ist zunächst mit einem finanziellen Mehraufwand verbunden. Doch wer sich für die zusätzliche Wohneinheit entscheidet und diese dann vermietet, erhält dafür ein extra Monatseinkommen.

Das kann dabei helfen, die für den Bau aufgenommenen Schulden schneller zu tilgen oder nach und nach Anschaffungen zu tätigen, die wegen des Hausbaus zunächst einmal auf die lange Bank geschoben wurden.

Fördergelder verdoppeln sich

Ob sich eine Einliegerwohnung rechnet, kann nicht pauschal beurteilt werden. Jeder Bauherr muss für sein Vorhaben prüfen und den planerischen und baulichen Mehraufwand der möglichen Miete sowie den steuerlichen Vorteilen gegenüberstellen.

Interessant wird die zweite Wohneinheit bei der staatlichen Förderung: Das Förderprogramm „Energieeffizient Bauen“ der KfW Förderbank gilt pro Wohneinheit in einem Haus. Für eine abgeschlossene Einliegerwohnung können Sie den günstigen Kredit und den Tilgungszuschuss ein zweites Mal in Anspruch nehmen.

So verdoppelt sich die über die KfW finanzierbare Summe von aktuell 120.000 auf 240.000 Euro, der Tilgungszuschuss verdoppelt sich von maximal 30.000 Euro beim höchsten Energiestandard auf 60.000 Euro.

Steuerliche Vorteile einer Einliegerwohnung

Die Mieteinnahmen bilden eine willkommene Hilfe während der Finanzierungsphase. Vermieten Sie Ihre Einliegerwohnung, sind die Mieteinnahmen zwar zu versteuern, im Gegenzug können Sie Kosten für die Finanzierung, Instandhaltung oder Modernisierung der Wohnung jedoch steuerlich absetzen. Bereits die Herstellungskosten für den vermieteten Teil Ihres Hauses können steuerlich abgeschrieben werden.

Dazu müssen allerdings die Herstellungskosten der Immobilie den unterschiedlichen Gebäudeteilen zuzuordnen sein. Und damit das Finanzamt alle Einnahmen und Ausgaben dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen kann, müssen diese über ein separates Bankkonto abgerechnet werden. Die genaue steuerliche Bewertung hängt von der jeweiligen Situation ab. Klären Sie vorab alle Details mit einem Steuerberater.

Vermietung der Einliegerwohnung

Um die separate Mietwohnung anzuerkennen, besteht das Finanzamt besonders auf die Abgeschlossenheit. Im Klartext: Es müssen separate Wohnungseingänge existieren. Ohne eine eigene Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit wird es ebenfalls schwierig, die Steuerkonstruktion durchzubringen.

Ganz genau schauen die Beamten bei der Vermietung an Verwandte hin. Auf ein entschiedenes Nein des prüfenden Finanzbeamten stößt, wer bei seiner Planung auf separate Sanitäranlagen, also mindestens Dusche und WC, verzichtet. Schließlich erwartet das kritische Auge des Finanzbeamten einen Wohnraum von mindestens 23 m2.

Vermietung an Familienangehörige

Bisher musste die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, ansonsten sind die Mieteinnahmen in einen entgelt­lichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur bei einer Miete von mindestens 66 Prozent durften die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden. Dieser Grenzwert wurde 2021 auf 50 Prozent herabgesetzt. Wird er unterschritten, dann können die Werbungskosten nur teilweise gegengerechnet werden. 

Nichtsdestotrotz bleibt die Vollentgeltlichkeitsgrenze bei 66 Prozent bestehen, sodass Vermieter, deren vereinbarter Mietzins mehr als 50 aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, eine Totalüberschussprognose durchführen müssen. Dadurch wird geprüft, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt oder nicht. 

Musterhaus Lichtblick mit Einliegerwohnung

Die Idee des mitwachsenden Hauses ist ein besonderes Highlight des Musterhauses "Lichtblick" mit Einliegerwohnung von Baufritz. So kann an das Musterhaus ein kleines Flachdach-Erweiterungsgebäude angedockt werden mit dem das kompakt geplante Musterhaus bedarfs- und wunschweise mitwachsen kann.

Somit kann zusätzlicher, autarker Stau- und Wohnraum geschaffen werden: ob für Gäste, ein größeres Homeoffice für Selbstständige, ein eigenständige und barrierefrei Wohnung für die Großeltern oder für eine Pflegekraft. Über die natürliche Holztextur des Anbaumoduls entsteht der Eindruck einer visuellen Einheit. Auch der separate Eingang unterstreicht die möglichgemachte Trennung vom Haupthaus, wodurch sich viele Möglichkeiten und Freiheiten des Zusammenwohnens eröffnen.

BAUTAFEL MUSTERHAUS LICHTBLICK

Bauweise: Holztafelbau mit Großelementen
Dach: Satteldach 25°, Kniestock 248 cm
Abmessungen und Wohnfläche Haupthaus: 15,07 m x 5,70 m, 190,86 m2
Abmessungen und Wohnfläche Anbau: 10,07 x 3,85 m, inkl. Verbindungstmodul 33,88 m2
Hersteller: Baufritz GmbH

Kundenhaus Kurras mit Einliegerwohnung

Neben genügend Freiraum für das Ehepaar und ihren Sohn standen eine Einliegerwohnung für die Eltern sowie separate Büroräume auf der Wunschliste. Umgesetzt wurde das alles in einem individuell geplanten Architektenhaus in moderner Optik von WeberHaus.

Der Neubau ist in drei Teile gegliedert. Links befindet sich der Wohnbereich von Familie Kurras. Direkt daneben gelangt man durch einen zweiten Hauseingang in die Büroräume. Eine Außentreppe führt zur Einliegerwohnung. 

Das Obergeschoss ist aufgeteilt: Auf der rechten Seite befindet sich die Einliegerwohnung der Eltern von Angelina Kurras, die nicht nur über die Außentreppe, sondern auch über eine Verbindungstür zwischen den beiden Bereichen erreicht werden kann. Ein großer Wunsch der Eltern war eine geräumige Küche mit separatem Abstellraum.

BAUTAFEL KUNDENHAUS KURRAS

Bauweise: Holzfertigbauweise
Dach: Satteldach 20°, Flachdach
Abmessungen: 19,75 m x 18,19 m
Gesamtwohnfläche: 365,50 m2
Einliegerwohnung im OG: ca. 70 m2
Hersteller: WeberHaus GmbH & Co. KG

Modell Göteborg mit Einliegerwohnung

Das Modell „Göteborg“ von GUSSEK HAUS bietet ein dominantes Erscheinungsbild mit traufseitigen Erkern auf beiden Seiten. Der Eingang der Einliegerwohnung befindet sich giebelseitig, der der Hauptwohnung traufseitig. So ist jeweils die Privatsphäre geschützt und die beiden Parteien kommen sich nicht ins Gehege. Das gilt fürs Mehrgenerationenwohnen unter einem Dach, aber auch bei Vermietung an Fremde.

Die ebenerdige Einliegerwohnung verfügt über ein Wohn-/Esszimmer und eine offen angrenzende Küche. Die große Hauptwohnung ist dank bodentiefer Fenster im Wohnbereich bestens belichtet. Das Elternschlafzimmer mit Ankleide befindet sich im OG. Für eine vierköpfige Familie stehen zwei Kinderzimmer, ein Arbeitszimmer plus Abstellraum zur Verfügung. Ein Familienbad komplettiert das Raumangebot.

BAUTAFEL MODELL GÖTEBORG

Bauweise: GUSSEK-Hybrid-Außenwand®
Dach: Satteldach 35°
Abmessungen: 10,50 m x 13,50 m zzgl. Erker
Wohnfläche: gesamt 219,11 m2
Einliegerwohnung: 56,64 m
Hersteller: GUSSEK HAUS · Gussek-Haus Franz Gussek GmbH & Co. KG

Clou 202 mit Einliegerwohnung

Das Einfamilienhaus „CLOU 202“ von Rensch-Haus mit wandlungsfähiger Einliegerwohnung im Dachgeschoss, die je nach Bedarf auch als eigenständiger Schlafbereich für die Eltern oder als gemeinsamer Rückzugsort für Hobby und Freizeitgestaltung umfunktioniert werden kann.

Eine großzügige Flachdachgaube vergrößert den Wohnbereich unter der Schräge. Im Erdgeschoss befindet sich die bereits voll funktionsfähige Hauptwohnung, die sich im Dachgeschoss weiter fortsetzt. Dort befinden sich, neben der Einliegerwohnung, die beiden Kinderzimmer, das Bad und ein Abstellraum.

Damit komplettiert sich das Raumangebot dieses Hausentwurfes. Verschiedene Grundrissvarianten und Architekturelemente sind möglich.

BAUTAFEL CLOU 202

Bauweise: Holztafelbau
Dach: Satteldach 40°, Kniestock 90 cm
Abmessungen: 12,14 m x 10,64 m
Wohnfläche: EG 115 m2, DG 103 m2
Preis: ab Ok KD Basishaus fast fertig Version ab 321.500 Euro
Hersteller: Rensch-Haus GmbH

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung 117+62

Die Ansprüche der Bauherren waren klar – ein traditionelles Massivhaus mit viel Platz für die Familie. Schnell einigten sich die drei Bauherren auf einen individuell geplanten Entwurf mit separater Einliegerwohnung. Dazu gehören selbstverständlich ein eigener Zugang, Strom- und Wasserzähler.

„Natürlich wollen wir gemeinsam leben“, betont die Schwiegermutter, „aber es geht ja bei der Planung auch darum, an später zu denken. Eine echte Einliegerwohnung ist einfach flexibler in der Nutzung.“ Folglich legten die Planer von Roth-Massivhaus viel Wert auf effizienten Schallschutz. Die Trennwand zwischen den Wohnungen wurde deshalb aus schwerem Kalksandstein gefertigt, sodass sie zuverlässig unerwünschte Geräusche schluckt.

BAUTAFEL MASSIVHAUS MIT EINLIEGERWOHNUNG

Bauweise: massiv aus Porenbeton
Dach: Satteldach 45°
Abmessungen: 12,28 m x 11,97 m
Wohnfläche: EG 122,96 m2, DG 134,76 m2, Einliegerwohnung ca. 70 m2
Hersteller: Bau-GmbH Roth

Haus Plansee mit Einliegerwohnung

Ziel der Planung war es, für die junge Familie mit drei Kindern und der vitalen Oma ein gemeinsames Refugium zu schaffen. Dabei wurde im traditionellen Landhausstil mit modernen Attributen für die Oma im Erdgeschoss ein ebenerdiges Apartment geschaffen.

Die Familie hat nebenan ihren großzügigen Wohn-/Ess-Bereich mit einer durch Schiebetüren verschließbaren Küche. Im Obergeschoss sind für die Kinder und Eltern die Schlafräume mit zwei Bädern untergebracht.

Durch den gesunden, in der Region nachwachsenden Ökobaustoff Holz wurde eine hervorragende Öko- und Energiebilanz erreicht. Die spezielle Duo-Decke und die besonderen Schallschutzwände sorgen für Ruhe im Haus und ungestörtes Wohnen.

BAUTAFEL HAUS PLANSEE

Bauweise: Holztafelbauweise
Dach: Satteldach 26°
Abmessungen: 13,50 m x 10,05 m
Wohnfläche: EG 96,50 m2, OG 94,22 m2, Apartment EG 28,03 m2
Preis: ab OK KD zum Selbstausbau ab 196.000 Euro, schlüsselfertig 433.000 Euro
Hersteller: ISARTALER HOLZHAUS GmbH & Co.KG

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