Keller als Wohnraum

Wie auch immer genutzt - Keller wirken sich in jedem Fall wertsteigernd auf eine Immobilie aus. Dient das Untergeschoss allerdings auch als Wohnraum, muss besonders sorgfältig geplant und gebaut werden.

Oft opfern Bauherren den Keller ihres zukünftigen Hauses bereitwillig dem Rotstift, zu verlockend erschien die vermeintliche Einsparung. Aber nicht selten bereut die Familie den voreiligen Verzicht auf den Kellerbau wenige Jahre später bitter, und zwar nicht weil Platz für Vorräte und Gerümpel fehlt, sondern weil man dringend mehr Wohnfläche für die Kinder, für Gäste, zum Arbeiten oder für Freizeitvergnügungen braucht.

Voraussetzung für einen Wohnkeller sind eine funktionssichere Kellerabdichtung sowie Wärme- und Tauwasserschutz. Ausreichend große Lichtschächte und Kellerfenster schaffen eine wohnliche Atmosphäre. Als Verbindung zum Keller sollte auf eine innen liegende Geschosstreppe nicht verzichtet werden. Je offener diese ins Erdgeschoss mündet, umso leichter können die unteren Räume ins Familienleben integriert werden.

Bauvorschriften für den Wohnkeller

Entscheidet man sich für die Wohnnutzung, sollte man dies beim Bau berücksichtigen, selbst wenn man die Räume nicht sofort braucht. Neben dem Raumklima geht es dabei um baurechtlich geforderte Raumhöhen. Je nach Bundesland und Landesbauordnung muss die lichte Höhe mindestens zwischen 2,20 und 2,40 Metern liegen und die Lichtöffnungen bei mindestens 10 bis 12,5 Prozent der Raumfläche. Auch Vorschriften zu Brandschutz und Rettungswegen sind zu berücksichtigen. Darüber hinaus sollten Erschließungstreppen und Installationen sowie, falls notwendig, der Einbau einer Hebeanlage mit Rückstausicherung vorbereitet werden. Man erhält so einen Bau aus einem Guss und nachträgliche Eingriffe ins Mauerwerk oder Arbeiten an der Gebäudehülle, die zu Problemen bei Dichtigkeit oder Dämmung führen könnten, werden vermieden.

Wärmedämmung für den Keller

Die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) schreibt für beheizte Kellerräume eine Rundumdämmung vor, damit Energieverluste vermieden werden. Wegen der zusätzlichen Dämmwirkung des Erdreichs brauchen beheizte Keller weniger Wärmeenergie als die Obergeschosse. Die zusätzliche beheizte Kellerfläche verbessert den Wirkungsgrad der Heizungsanlage. Die Energie-Einsparverordnung berücksichtigt dies beim rechnerischen Primärenergie-Nachweis durch eine niedrigere Anlagenaufwandszahl. Häuser mit extrem niedrigem Energiebedarf, z.B. „KfW 60-Häuser“ und „KfW-40-Häuser“, sollten deshalb immer einen gedämmten Keller haben.

Wie in den Geschossen sollte die Wärmedämmung auch im Keller konsequent bis ins Detail ausgeführt werden. Wärmebrücken, z. B. ungedämmte Fensterlaibungen oder am Übergang Kellerwand/Außenwand,  sind zu vermeiden.

Wird der Keller dagegen nur als Abstellraum genutzt und ist zur Wohnung hin abgeschlossen, reicht eine Dämmung zwischen Gebäude und Untergeschoss.

Belichtung des Wohnkellers

Zum modernen Wohnkomfort gehören helle Räume. Tageslicht lässt sich einfangen. Relativ einfach gelingt das bei Kellern in Hochlage, bei denen die Fenster über dem Erdreich liegen. Hanggrundstücke öffnen sich sowieso zum Licht. Dort können im Fall einer Einliegerwohnung Wohn- und Aufenthaltsräume nach vorne gezogen und Schlaf- und Sanitärräume in den Hang hinein verlagert werden. Gehört der Keller uneingeschränkt zur Hauptwohnung erfüllen Lager- und Abstellräume, Hobby- und Partyraum ihren Zweck ebenfalls unabhängig vom Lichteinfall und können die Plätze in der ersten Reihe den Gäste-, Spiel- und Arbeitszimmern überlassen.

Spezielle Maßnahmen sind überall dort erforderlich wo der Keller komplett unter der Erde liegt. Bei großen Grundstücken bieten sich großzügige Abböschungen an, die zumindest Teilbereiche des Kellers raumhoch freilegen. Fehlt der Platz sind Lichthöfe, bei denen nur bis auf Fensterhöhe abgeböscht wird, die kleinere Variante. Mit Trockensteinmauern und entsprechender Bepflanzung lassen sich dennoch charmante Lösungen finden. Wenn die Platzverhältnisse sehr eng sind bleibt nur, die Fenster möglich groß zu wählen und mit Lichtschächten zu versehen.

Neben den klassischen Ausführungen gibt es heutzutage auch Alternativen wie Lichtfluter, die eine höhere Lichtausbeute versprechen oder Röhren, die den Tag sogar „um die Ecke“ einfangen. Bei Unterkellerungen, die sich in den Garten erstrecken, sorgen Lichtkuppeln für gute Stimmung. Ergänzt um eine geschickt geplante Innenbeleuchtung ist auch bei ungünstigeren Raumverhältnissen von Kellerambiente nichts mehr zu spüren.

Belüftung des Wohnkellers

Innovative Haustechnik wie beispielsweise eine automatische Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung steigert das Wohlfühlklima weiter. Man spart Heizkosten und vermeidet Schäden durch falsches Lüftungsverhalten: Im Sommer besteht die Gefahr, dass die im Vergleich kühlere Kellerluft bei länger geöffneten Fenstern zu viel Feuchtigkeit aus der warmen Außenluft aufnimmt. Diese kondensiert an den Wänden und kann zu Schimmel führen, wenn sie nicht weggeheizt wird. Um solche Feinheiten braucht man sich mit einer Lüftungsanlage nicht mehr zu kümmern, ganz gleich ob man im Fitnessraum schwitzt, es im Partyraum hoch hergeht oder ob der Mieter im Badezimmer der Einliegerwohnung eine heiße Dusche nimmt. Die Feuchtigkeit wird automatisch entzogen und die Luft bleibt frisch – auch bei geschlossenen Fenstern.

Radon im Keller

Radon ist ein natürliches, radioaktives Edelgas, das vorwiegend aus dem Boden austritt. Die Radonbelastung ist deshalb im den Keller umgebenden Erdreich wesentlich höher als an der Oberfläche. Das Gas dringt durch Risse und Fugen in Fundament und Außenwänden sowie durch schlecht abgedichtete Durchführungen von Kabeln und Rohren nach innen. Deshalb ist die Konzentration des Schadstoffs in den Kellerräumen oft höher als in den Wohnräumen darüber. Die Radonbelastung der Innenraumluft kann mit dem Bau eines radondichten Kellers, wie ihn Hersteller von Fertigkellern anbieten, ausgeschlossen werden.

Kosten Wohnkeller

Die Kosten für einen Keller werden meistens überschätzt.  Auch ein Haus ohne Keller benötigt eine Gründung in frostsicherer Tiefe, frostsichere Flächen für Waschmaschine, Trockner, Heizung, Lagerflächen für Getränke. Ebenerdige, nicht frostsichere Kellerersatzräume sind ebenfalls nicht kostenlos und benötigen zusätzliche Grundstücksfläche.

Fachleute von der „Initiative pro Keller“ gehen davon aus, dass bewohnbare Räume im Untergeschoss mit nur 300 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Ihre Kostenschätzungen und  Vergleichsrechnungen zeigen, dass bei einem frei stehenden Einfamilienhaus die Mehrkosten für Unterkellerung mit etwa 15.000 Euro zu veranschlagen sind, bei einem Reihen- mittelhaus mit ca. 7.500 Euro. Für etwa fünf Prozent mehr Baukosten erhält der Hausbesitzer aber etwa 35 Prozent mehr Lebensraum!

Wiederverkaufswert mit Wohnkeller

Für die meisten Käufer und Häuslebauer ist der Erwerb eines Eigenheimes der Grundstein für Vermögensbildung und Alterssicherung. Das setzt den langfristigen Werterhalt der Immobilie voraus. Genau dies ist bei Häusern ohne Keller nicht gegeben.
Das Informationszentrum „Pro Keller e.V.“ ließ von der DIA Consulting, Freiburg, bundesweit Makler zum Wiederverkaufswert von Bestandsimmobilien befragen. Die Ergebnisse zeigen eindeutig, dass langfristig ein Haus ohne Keller eine schlechte Investition ist. Die Empfehlung, ohne Keller zu bauen, trifft gerade die Personengruppe, die sich Vermögensverluste nicht leisten kann. Der Verweis auf andere Länder, bei denen Keller weniger üblich sind, ist völlig unerheblich, weil sich der deutsche Immobilienmarkt anders darstellt.

Info-Tipp zum Kellerbau

Umfangreiche Tipps zum Kellerbau finden Interessierte im Internet unter www.prokeller.de

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